SBZ: Herr Glas, wann reifte bei Ihnen der Entschluss, als Generalübernehmer und somit als alleiniger Ansprechpartner für den Bauherrn, Komplett-Sanierungen für die Gebäudetechnik und andere Gewerke aus einer Hand anzubieten?
Rainer Glas: Schon 2005 hatten wir die erste Berührung mit dem Thema „Komplettsanierung“. Da durch die meisten Taktungszeiten und die hin und wieder unzuverlässigen Ausführungen der Handwerksbetriebe die Bauzeiten sehr lang waren, überlegte ich mir einen Weg, dies zukünftig besser steuern zu können. Der Anfang war ein Projekt mit der GBG, wo wir mit etlichen Partnerfirmen, die alle von der GBG eine Einzelbeauftragung erhalten hatten, alle technischen und baulichen Arbeiten ausführen sollten. Zusätzlich zu unserem Auftrag für die Sanitär- und Heizungsarbeiten übernahmen wir die Koordination der einzelnen Haustechnikgewerke und die Projektsteuerung. Das Ziel war 20 % Zeiteinsparung zu den damals zeitlich großzügig bemessenen Bauabläufen. Wir konnten bei diesem Projekt schon 29 % Zeiteinsparung erreichen, was als großer Erfolg gewertet wurde. Danach war für mich definitiv klar, wohin sich unser Unternehmen entwickeln musste, damit es ein Erfolg wird. Es folgten dann diverse kleinere Projekte, wo wir die gesamte Abwicklung aller Gewerke praktiziert haben.
SBZ: Wie lange dauerten die Planungen und wie hoch war der Aufwand bis zum endgültigen Sanierungskonzept?
Glas: Für die Planung als solche hatten wir nicht länger als sechs Wochen. Im Jahr 2014 haben wir ein Pilotprojekt mit acht Wohneinheiten abgewickelt. Danach wurde unter meiner Federführung ein Sanierungsablauf für eine kurze Ausführungszeit ausgearbeitet. Der hohe Aufwand kam erst später in der Umsetzungsphase, wo alle Beteiligten in kürzester Zeit den Ablauf verinnerlichen mussten. Dies war am Anfang extrem! Ich würde sagen, dass uns beim ersten Projekt die ersten drei Monate ziemlich wehgetan haben. Aber es war sehr lehrreich!
SBZ: Als Generalunternehmer haften Sie für die Leistungen, die Sie an spezialisierte Subunternehmer weitergeben. Nach welchen Kriterien wählen Sie Ihre Nachunternehmer aus?
Glas: Wir sind schon lange in diesem Geschäft tätig und so lernt man natürlich auch viele Firmen kennen und ihre Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit einzuschätzen. Wir arbeiten grundsätzlich nur mit uns bekannten Partnerfirmen zusammen. Bei einem solchen Projekt kann man sich keine Überraschungen leisten.
SBZ: Wie sichern Sie sich bei der Beauftragung von Subunternehmern rechtlich ab und inwieweit rechnet sich dieser große Planungsaufwand für Ihr Unternehmen und die GBG?
Glas: Auch hier ist es von Vorteil, mit Firmen zusammenzuarbeiten, die man kennt. Wir haben mit allen Firmen Werkverträge geschlossen. Sie enthalten die gleichen Vertragsbedingungen, wie sie in unserem Hauptvertrag mit der GBG definiert sind. Alle Verträge haben die VOB als Grundlage. Ein Projekt in dieser Größenordnung ist natürlich hart kalkuliert. Umso wichtiger ist es hier, einen sehr stringenten Ablauf zu verfolgen. Da wir dem Controlling einen sehr hohen Stellenwert einräumen, sind wir auch wirtschaftlich zufrieden, trotz des hohen Aufwandes. Für die GBG liegen die Vorteile auf der Hand: extrem wenig eigener Aufwand, ein Ansprechpartner, der sich in Absprache mit den Kundenservice-Centern der GBG um alles kümmert, egal welche Wünsche aufkommen. Dazu dankbare Mieter, eine unfassbar kurze Ausführungszeit und eben ein sehr zufriedener Kunde.
SBZ: Bei Mängeln wird der Bauherr für alle Gewerke und Bauleistungsbereiche zunächst den SHK-Betrieb als Generalunternehmer in Anspruch nehmen. Wie regeln Sie das mit den Gewährleistungs- und Mangelhaftungsansprüchen gegen den Subunternehmer?
Glas: Selbstverständlich sind wir die erste Anlaufstelle für Mängelansprüche. Wir haben diesen Punkt in allen Werkverträgen stringent geregelt. Käuffer nimmt den Status quo auf. Ist die Mängelanzeige berechtigt, definieren wir den Verursacher und unterrichten ihn von der Art des Mangels und der Vorgehensweise der Beseitigung. Käuffer bekommt in diesem Fall eine vertraglich definierte, faire Aufwandsentschädigung von dem Verursacher des Mangels. Vertraglich geregelt ist, dass der Mangel innerhalb von zwei Arbeitswochen nach Bekanntgabe des Mangels abgearbeitet sein muss, um ihn mit unserem Bauherren abnehmen zu können. Die wenigen Punkte, die wir bisher hatten, wurden alle in der vorgegebenen Zeit erledigt. Wir sind sehr zufrieden mit diesem Ablauf.
SBZ: Lässt sich Ihr speziell für die Wohngebäude der GBG entwickeltes Komplettsanierungskonzept auch auf andere Gebäude übertragen?
Glas: Die Grundsatzplanung lässt sich definitiv auf andere Gebäude übertragen. Da jedoch alle Gebäude ihren eigenen Charakter besitzen, muss das Feintuning für jedes Projekt individuell erfolgen.