Die gemeinsame Erzeugung von Strom und Wärme durch BHKW ist gerade für die Wohnungswirtschaft eine nachhaltige Möglichkeit zum einen die Nebenkosten langfristig auf einem stabilen Niveau zu halten. Dies reduziert nach Expertenaussagen zum anderen gleichzeitig die Leerstandsquoten, weil Mieter immer mehr darauf achten, dass sich die sogenannte zweite Miete auf einem stabilen, energetisch zukunftsorientierten Fundament bewegt.
Wo liegen die Gründe dafür? Das BHKW nutzt die vom Motor erzeugte Wärme für die Warmwasserbereitung und Beheizung. Die Primärenergie Gas wird damit gleich zweifach genutzt und das BHKW gleichsam zu einem Effizienzmodell der gemeinsamen Strom- und Wärmeerzeugung, die deutlich wirtschaftlicher ist als die getrennte Produktion von Strom und Wärme in Groß-Kraftwerken sowie Heizanlagen. Voraussetzung für den wirtschaftlichen Betrieb eines BHKW sind insbesondere lange Laufzeiten und damit eine hohe, kontinuierliche Stromerzeugung. Das bedingt eine Wärmeabnahme auch im Sommer, die gerade bei Mehrfamilienhäusern durch den Warmwasserbedarf abgedeckt werden kann und damit ideale Bedingungen für den hoch effizienten Betrieb eines BHKW bietet.
Besonders günstig sind dabei BHKW mit modulierendem Betrieb. Im Gegensatz zu konventionellen BHKW, die nur die Betriebszustände „Ein“ und „Aus“ kennen, können modulierende BHKW ihre Leistung an den tatsächlichen Bedarf anpassen. „Das Resultat bei unseren Ecopower BHKW ist eine überzeugende, 60 % höhere Stromproduktion für den eigenen Bedarf im Vergleich zu nicht-modulierenden BHKW“, so Andreas Christmann, Leiter Marketing und Produkt bei Vaillant Deutschland.
BHKW-Betrieb wird umfassend gefördert und bezuschusst
Die Vorzüge von BHKW haben auch die Bundesregierung überzeugt, umfassend in die BHKW-Technologie zu investieren – durch Steuererleichterungen, Befreiungen oder Zuschüsse. Basis dabei ist die europäische Zielsetzung bis 2020 den Anteil von erneuerbaren Energieträgern an der Gesamtenergieversorgung auf 20 % zu erhöhen, die „Treibhausgas“-Emissionen um 20 % zu senken und gleichzeitig die Effizienz der Prozesse in der Energieverwertung – im Vergleich zu 1990 – um 20 % zu steigern. Dafür sind und werden zahlreiche europäische Richtlinien novelliert bzw. neu definiert. Der Energiebedarf sowohl im Neubau als auch im Bestand wird kontinuierlich verringert.
Wie wirken sich diese bereits offen liegenden und kommenden Anforderungen auf die Wohnungswirtschaft aus? Laut amtlicher GdW-Statistik (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) liegt der Anteil der Kaltmiete an der Gesamtmiete derzeit durchschnittlich bei 65 %. Bereits in den kommenden Jahren wird sich dieser Anteil als eigentliches Kerngeschäft der Wohnungswirtschaft durch steigende Nebenkosten auf rund 60 % verringern. Weil der Mieter jedoch nur ein begrenztes Budget zur Verfügung hat, das in den kommenden Jahren voraussichtlich nicht signifikant steigen wird, muss die Wohnungswirtschaft versuchen den Anteil der Kaltmiete durch eine Senkung der Betriebskosten zu stabilisieren, um sich Spielraum für eine positive Erlösentwicklung im Kerngeschäft zu verschaffen.
Eine mögliche Lösung dafür liegt unbestritten in der Technologie der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK). Doch anders als beim privaten oder gewerblichen Eigenbetrieb eines BHKW verlangt der Einsatz der Kraft-Wärme-Kopplung in der Wohnungswirtschaft besondere Modelle hinsichtlich des Strom- und Wärmeverkaufs an die Mieter. Hier könnten ansonsten sowohl Kostennachteile als auch deutlicher Verwaltungsaufwand die Folge sein.
Musterverträge sorgen für Klarheit
„Das beginnt damit, dass beim reinen Stromverkauf an die Mieter nahezu kein Vorsteuerabzug möglich ist, und reicht bis hin zu einer Vielzahl an Genehmigungen, die durch den Betreiber einzuholen sind“, erläutert dazu Christmann. „Als einer der erfahrensten BHKW-Hersteller in Deutschland hatten wir deswegen bereits 2009 zusammen mit einer renommierten und erfahrenen Anwaltskanzlei ein ausführliches Informationspaket inklusive Musterverträgen für unsere Fachhandwerkspartner und die Wohnungswirtschaft erarbeiten lassen, das wir unseren Kunden zur Verfügung gestellt haben.“
Die Informationen drehen sich um die einfache Abwicklung der Stromlieferung und enthalten auch einen detaillierten Leitfaden zur Vorgehensweise für den Vermieter sowie ein Infoblatt zur Strom- und Wärmeversorgung aus KWK-Anlagen. Damit können Unternehmen der Wohnungswirtschaft, Eigentümergemeinschaften, aber auch einzelne Vermieter ihren selbst erzeugten Strom rechtssicher direkt an die Mieter verkaufen und so die Wirtschaftlichkeit ihres BHKW noch einmal deutlich erhöhen. Das Info-Paket sorgt auf Basis der Musterverträge sowie der ausführlichen Erläuterungen für eine einfache und nachvollziehbare Ausgestaltung der Rechtsbeziehungen zwischen den Vertragsparteien.
Hierzu muss der Eigentümer des BHKW lediglich einen separaten Stromliefervertrag mit dem jeweiligen Mieter abschließen. Im Gegenzug kündigt dieser seinen bestehenden Vertrag mit dem Energieversorger. Durch weitere vertragliche Beziehungen des Anlagenbetreibers, beispielsweise mit dem örtlichen Stromnetzbetreiber oder dem Gasunternehmen, ist die kontinuierliche Stromlieferung jederzeit gewährleistet. Grundsätzlich wird dabei der Strom aus dem BHKW vorrangig genutzt. Lediglich wenn nicht die gesamte Nachfrage durch die eigene Stromproduktion abgedeckt werden kann, wird bedarfsgerecht Zusatzstrom über einen Stromlieferanten aus dem öffentlichen Netz bezogen.
In dieser Konstellation gibt es dann nur noch einen abrechnungsrelevanten Zählpunkt für das gesamte Objekt. Über diesen Summenzähler wird der Zusatzstrom, den das BHKW in Spitzenzeiten nicht erzeugen kann, mit dem Versorger abgerechnet. Die interne Abrechnung erfolgt über hauseigene Stromzähler für jede Wohneinheit und kann durch den Betreiber bzw. die Hausverwaltung vorgenommen werden. Wenn ein einzelner Mieter von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch machen möchte, ist dies kein Problem. In einem solchen Fall erhält der Mieter seinen Strom einfach weiterhin wie gewohnt aus dem öffentlichen Netz.
Oft fehlen auch die Personalkapazitäten
„Diese Möglichkeiten wurden und werden von der Wohnungswirtschaft jedoch nur selten eingesetzt“, beschreibt Christmann weiter die Erfahrungen des Heiz- und Lüftungstechnikspezialisten aus Remscheid. „Der Grund dafür liegt schlichtweg in der Regel darin, dass die personellen Kapazitäten und fachlichen Voraussetzungen nicht vorhanden sind. Gerade die ständigen Änderungen im Steuer- und Energierecht führen dazu, dass sich ein erfahrener Steuerberater kontinuierlich mit der Thematik beschäftigen muss. Darüber hinaus fehlt aber auch oft das Personal, das die Abrechnungen erstellen kann. Durch die Verschlankung der personellen Strukturen sind das Leistungen, die die Wohnungswirtschaft oft an externe Dienstleister ausgelagert hat.“
Vaillant hat deswegen nach weiteren Konzepten gesucht, um den Wohnungsunternehmen und damit dem SHK-Fachhandwerk die Potenziale durch die BHKW-Nutzung erschließen zu können. „Dabei ging es insbesondere darum, zum einen die Vielzahl der erforderlichen Absprachen, z.B. mit dem Energieversorger umzusetzen und zum anderen den notwendigen Verwaltungsaufwand durch Abrechnungen etc. rechtssicher zu gestalten. Im Zuge unserer Recherchen sind wir auf Unternehmen aufmerksam geworden, die genau diese Dienstleistungen für die Wohnungswirtschaft realisieren“, beschreibt Christmann.
Eigenstromversorgung durch die Mieter
Diese Unternehmen erfüllen alle Leistungen, damit der BHKW-Betrieb möglichst wirtschaftlich gestaltet werden kann, und berücksichtigen neben den Abrechnungen für die Mieter auch alle erforderlichen Anzeige- und Mitteilungspflichten sowie die notwendigen steuerlichen Erklärungen und Verhandlungen, z.B. mit dem örtlichen Versorger. Neben dem reinen Stromverkauf an die Mieter rücken diese Unternehmen ein weiteres Modell in den Fokus, das der Wohnungswirtschaft deutliche Vorteile verspricht – die Stromeigenerzeugung durch die Mieter. Mit diesem Konzept wird kein Strom durch das Wohnungsunternehmen verkauft, sondern die Mieter – sowohl private als auch gewerbliche – erzeugen den Strom rechtlich selbst. Die Auswirkungen dieses Modells sind umfangreich und zeigen überzeugende Vorteile:
- voller Vorsteuerabzug auf die Investition,
- keine EEG-Umlage und keine Meldungen an den Netzbetreiber,
- Erlöse steigen auf bis zu 32 Ct/kWh,
- Amortisation der Investition in durchschnittlich 2 bis 5 Jahren,
- einfache Umsatzsteueranmeldung,
- Investitionen gemäß EEWärmeG entfallen,
- Anzeige Bundesnetzagentur entfällt,
- keine Gewerbeanmeldung erforderlich,
- keine Genehmigungen und Anzeigepflichten,
- keine Stromsteuererklärungen,
- kein Ausweis der anteiligen Netznutzungsentgelte auf der Abrechnung,
- kein Ausweis der Stromzusammensetzung.
Was ist dafür notwendig? Die Mieter gründen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), der Vermieter kauft das BHKW. Er bleibt zwar Eigentümer, vermietet es aber an die GbR. Diese betreibt die KWK-Anlage, deckt damit den Stromverbrauch der Mitglieder und speist den Überschuss in das öffentliche Stromnetz. Die erzeugte Wärme wird von der GbR an den Vermieter verkauft, der damit wie zuvor die Heizkosten von der Hausverwaltung für die Mieter abrechnen lässt. Nachdem der Wohnungsvermieter das BHKW gewerblich vermietet, ist er Unternehmer, der für den Kauf des BHKW den Vorsteuerabzug geltend machen kann.
Das Ergebnis ist nach den Erfahrungen von Energieberater Christian Meyer, Geschäftsführer der Energyconsulting Christian Meyer aus Umkirch, der mittlerweile rund 80 BHKW-Projekte in Wohnanlagen betreut, immer wieder eindeutig: „Für die Mieter reduzieren sich dauerhaft die Nebenkosten. Die Stromkosten liegen deutlich unter dem Marktpreis und die Heizungskosten erhöhen sich nicht. Der Vermieter profitiert insbesondere durch eine Minimierung seiner Leerstandsquoten und die Erfüllung zahlreicher Vorschriften, z.B. aus dem EEWärmeG zum Einsatz erneuerbarer Energieträger bzw. dem Einsatz hoch effizienter Technologien.“
Eine Verpflichtung für alle Mieter einer Wohnanlage sich an diesem Verfahren zu beteiligen besteht nicht – jeder kann seinen Strom auch vollständig vom Versorger beziehen – zu deutlich höheren Kosten. Ein GbR-Austritt der Mieter ist jederzeit ohne Kostenaufwand möglich, eine gegenseitige Haftung der Mieter etc. ist nicht gegeben, das Modell durch zahlreiche Erfahrungen aus der Praxis bereits bewährt.
Contracting ab vier Jahren Laufzeit
Eine weitere Alternative für den Betrieb eines BHKW in der Wohnungswirtschaft ist bereits hinlänglich bekannt und wird auch von den Unternehmen genutzt: das Contracting. War das Contracting jedoch früher durch langfristige Verträge und zahlreiche Bedingungen für den Contractingnehmer gekennzeichnet, bieten Versorger heute im Rahmen des Energiecontracting flexible und individuelle Vertragsgestaltungen an. Als erster Dienstleister im Markt verfügt z. B. das Unternehmen RWE Energiedienstleistungen über die Möglichkeit, Contractingverträge bereits ab vier Jahren Laufzeit abzuschließen. Danach können die errichteten Anlagen auch durch den Nutzer übernommen werden. Alle Rahmenbedingungen für einen solchen Anlagenübergang werden bereits bei Vertragsschluss klar und eindeutig geregelt. Weiterhin hat der Kunde beim Contracting-4-Flex-Modell von vornherein die uneingeschränkte Wahlfreiheit in Bezug auf die verwendeten Brennstoffe, die eingesetzte Technik, die Partner bei Planung und Installation sowie den Energielieferanten. Die Ausgestaltung des gesamten Contracting-Projektes orientiert sich somit von A bis Z am Bedürfnis des Kunden.
Gerade in Zeiten einer wirtschaftlichen Prosperität ist dies vor allem für expandierende Unternehmen eine interessante Alternative. So kann das verfügbare Kapital vollständig im eigentlichen Kerngeschäft investiert, die Energieversorgung auf den neuesten Stand gebracht und somit die maximale Effizienz erreicht werden – und das bei voller Flexibilität und Freiheit. Weil die erzielten Einsparungen in der Regel den Großteil der Investitionskosten decken, wird dabei auch die Bilanz des Wohnungsunternehmens nicht negativ belastet.
BHKW bieten der Wohnungswirtschaft zahlreiche Perspektiven zur dauerhaften Reduzierung der Nebenkosten für die Mieter und der Erfüllung gesetzlicher Forderungen zum Einsatz erneuerbarer Energieträger. Im Gegensatz zum Bezug von Strom durch den Versorger sind jedoch zahlreiche Bedingungen zu beachten. Die BHKW-Hersteller bieten hier durch Musterverträge, die Vermittlung von Dienstleistern für die Abwicklung aller rechtlichen, steuerlichen und sonstigen Voraussetzungen sowie Contractinggebern mehrere Alternativen, die Vorzüge des BHKW-Betriebs in der Wohnungswirtschaft zu nutzen. Insbesondere Modelle der Eigenstromerzeugung und neue Contractingformen werden bereits von zahlreichen Unternehmen der Wohnungswirtschaft eingesetzt. SHK-Fachhandwerksunternehmen, die hier Beratung und Denkanstöße liefern, können mit dem Wissen aus den möglichen Alternativen der BHKW-Nutzung lokalen Wohnungsgesellschaften überzeugende Perspektiven eröffnen und so dauerhaft zum Partner der Wohnungswirtschaft werden.
