Erst die Heizung, dann die Hülle?

Ohne Zweifel – alle Maßnahmen der ener­getischen Sanierung eines Gebäudes sind sinnvoll. Egal, ob es sich um die Dämmung der Fassade, den Austausch von Fenstern oder die Erneuerung der Heizungsanlage bzw. den Einbau einer kontrollierten Wohnungslüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung handelt. Zumindest aus energetischer Sicht. Aber die Budgets der Verbraucher sind begrenzt. Darum findet in der Regel eine Auswahl nach Prioritäten statt.

Die Immobilienbesitzer sind verunsichert

Doch welche Reihenfolge ist in Wirklichkeit die beste, wenn es sich um vorgezogene Maßnahmen handelt, also aus technischer oder bauphysikalischer Sicht kein akuter Bedarf existiert? Zuerst die Fassade dämmen – empfiehlt erwartungsgemäß die Dämmstoffindustrie. Zuerst die Fenster austauschen – wirbt die Fensterindustrie. Zuerst die Heizanlage erneuern – raten die Heiztechnikherstel­ler. Zurück bleibt der Immobilienbesitzer, der eine Entscheidung treffen muss. Im schlimmsten Fall unternimmt er dann gar nichts.

„Ganz objektiv und schon gar nicht pauschal kann jemand behaupten, dass seine Lösung die beste ist und dementsprechend bevorzugt werden muss“, sagt Andreas Bieber, Leiter Technische Beratung & Planung bei Vaillant Deutschland. „Die ‚beste Lösung’ zu finden, bedarf einer individuellen Betrachtung. Meistens ist die Investition in eine neue Heizungsanlage im Vergleich zu anderen Maßnahmen gering. Die Investitionskosten für eine Gebäudedämmung inklusive Einrüstung Gerüst, Verputzen und Anstrich sind demgegenüber so hoch, dass sie sich erst nach einer viel längeren Nutzungsdauer rechnet. Der reine Kesseltausch, heute in der Regel zusammen mit dem Einbau einer Solarthermieanlage, bringt dagegen eine plakative sofortige Ersparnis. Das liegt jedoch nicht nur am technischen Fortschritt und der Einkopplung erneuerbarer Energien, sondern auch an der oft üppigen Überdimensionierung der Anlagen im Bestand. Früher waren bis zu 100 % Sicherheitszuschlag auf die benötigte Heizleistung üblich. Allein die Leistungsanpassung an den tatsächlichen Bedarf, führt zu einer deutlichen Verbrauchsreduzierung.“

Alle (Einzel-)Maßnahmen haben Wechselwirkungen

Die gerechtfertigte Grundlage jeder Analyse eines Energieberaters lautet: Die nachhaltigste Lösung ist die, bei der möglichst viel Wärmeverlust vermieden wird – egal durch welche Aktion. Doch wird beispielsweise ein Bestandsbau nach aktuellem EnEV-Standard oder besser gedämmt und so der Energiebedarf drastisch reduziert, muss zwangsläufig auch im kurzen Zeitabstand die Heizanlage erneuert werden, um tatsächlich adäquat den Energieverbrauch zu senken.

Bieber: „Bei jeder energetischen Sanierungsmaßnahme muss beachtet werden, dass dieser Eingriff ein bestehendes System verändert. Jede Veränderung hat Auswirkungen u.a. auf die Heizlast und die Lüftungserfordernis. Auch die Nutzer müssen mitunter ihr Verhalten anpassen. Welchen Einfluss der Austausch von Bauteilen haben kann, zeigt sich besonders negativ daran, dass mittlerweile 22 % aller Wohnungen in Deutschland ein Schimmelpilzproblem aufweisen. Meistens, weil nach einem Tausch von Fenstern das Lüftungsverhalten der Bewohner nicht geändert bzw. keine mechanische, kontrollierte Lüftung eingebaut wurde.“

Wer wartet, macht es teurer

Wird zuerst der Wärmeverlust über die Gebäudehülle (deutlich) reduziert, aber ein schon zuvor an den tatsächlichen (ursprünglichen) Bedarf angepasster, modulierender Heizkessel im Gebäude belassen, führt die Dämmung der Gebäude nur zu einem Teilerfolg. Weil der Wärmeerzeuger nun für den neuen Nutzungsfall überdimensioniert ist, kann er den tatsächlichen Wärmebedarf nur noch mit schlechterem Nutzungsgrad zur Verfügung stellen. Zwar sinkt der Energie- bzw. Brennstoffbedarf, häufiges Takten führt aber zu unnötigen Verlusten.

Da auch der Verschleiß steigt, wird oft versucht, den Wärmeerzeuger durch einen neuen Brenner und einen Pufferspeicher zu modifizieren. Bieber: „Das ist selten ein Patentrezept und ist das Arbeiten an Symptomen ohne die Ursachen abzustellen. Zudem steigen durch die Oberfläche des Speichers und seine Anbindeleitungen die Wärmeverluste. Auch wenn das Konzept technisch funktioniert, wirtschaftlich ist es kaum. Wenn ich 2000 ­Euro für die Modifikation bezahlen muss, aber schon für 5000 Euro einen Heizkessel auf dem neuesten Stand der Technik bekomme, macht sich sein Mehr an Effizienz sehr schnell bezahlt. Die Modifikation würde nur Sinn machen, wenn in zwei bis drei Jahren eine wesentlich effizientere Technik marktreif verfügbar wäre. Da unsere heutigen hochwertigen Brennwert-Heizkessel, die Energieträger Gas und Öl aber schon nahe der physi­kalisch möglichen Grenze einsetzen, wird diese Hoffnung nicht erfüllt werden. Weitere Einsparungen sind nur möglich, wenn erneuerbare Energien eingesetzt oder, wie bei der Solarthermie heute üblich, eingekoppelt werden. “

Was rechnet sich denn nun?

Doch was tun bei einem begrenzten Budget, das eine Komplettsanierung nicht zulässt? Bieber: „Machen wir es uns einfach und stellen den Investitionsbedarf für einen Heizkesselaustausch und eine Gebäudedämmung jeweils abzüglich möglicher Fördergelder und der eingesparten Energiekosten gegenüber, gibt es einen klaren Gewinner und einen klaren Verlierer. Statisch gesehen rechnet sich die Heizungssanierung am schnellsten. Doch den Kundenwunsch nach einer dauerhaften Absenkung der Energiekosten kann sie nicht bewirken.“

„Zudem lässt sich das Ranking nicht halten, wenn eine dynamische Betrachtung vorgenommen wird. Berücksichtigt man die jeweils aktuellen Kosten für die Wärmebereitstellung und die Finanzierungskosten, dann zeigt sich, dass trotz höherer Startinvestition für eine Komplettsanierung die monatliche Nettobelastung mittelfristig geringer ist, als wenn nur in die Gebäudehülle oder nur in die Heizungsanlage investiert wird.“

Beim dynamischen Ansatz werden die obligate Steigerung der Energiekosten und die Finanzierungskosten in der Berechnung berücksichtigt. Den folgenden Beispielen wurde ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche, Baujahr 1983 mit zwei Geschossen zugrunde gelegt. Die Wärmeversorgung erfolgt durch einen Niedertemperatur-Ölkessel mit 28 kW Leistung und witterungsgeführter Steuerung. Der berechnete Wärmebedarf liegt bei 25000 kWh/a, der tatsächliche Verbrauch beträgt jährlich 3300 l Heizöl. Bewohnt wird das Gebäude von drei Personen. Eine Sanierung des 26 Jahre alten Wärmeerzeugers wäre aus technisch-energetischer Sicht nötig, er ist aber noch funktionstüchtig.

Nach Quellen des Unternehmens Tecson ist der Ölpreis in den vergangenen 15 Jahren gemittelt jeweils um ca. 15 % gestiegen. Als Grundlage für die Berechnungsmodelle werden jedoch moderat einmal 5 % jährliche Preissteigerung für Öl und 2 % für Strom und einmal 10 % jährliche Preissteigerung für Öl und 3 % für Strom zugrunde gelegt.

Verschiedene Varianten im direkten Vergleich

In Bild 2 werden vier Fälle/Varianten für das oben genannte Haus unterschieden:

• <b>Bestand</b>: Das oben beschriebene Gebäude wird nicht energetisch saniert. Der Wärmeerzeuger wird weiter betrieben.
• <b>Variante 1</b>: Die Heizanlage wird erneuert und gegen einen Ölbrennwert-Heizkessel in Verbindung mit sechs Solarmodulen (16 m&sup2; förderfähig) zur Trinkwassererwärmung und Heizungsunterstützung ausgetauscht. Die Gebäudehülle wird nicht saniert.
• <b>Variante 2</b>: Es erfolgt eine energetische Sanierung der Gebäudehülle mit einer Dämmung auf den Standard &bdquo;EnEV-2007 minus 30 %&ldquo;. Die Heizungsanlage wird weiter betrieben.
• <b>Variante 3</b>: Es erfolgt eine Komplettsanierung mit dem Austausch der Heizanlage gegen eine Sole-/Wasser-Wärmepumpe mit Erdsonde plus Solarmodulen zur besonders hohen Nutzung erneuerbarer Energien und der Sanierung der Gebäudehülle auf EnEV-2007-Standard minus 30 %.

Berücksichtigt wurde zum einen die Möglichkeit, zinsgünstige Kredite der KfW aufzunehmen, zum anderen wurden die Förderan­gebote des Marktanreizprogramms ausgeschöpft. Nachfolgend werden die Ergebnisse bezogen auf unterschiedliche Energiepreissteigerungen dargestellt.

Entwicklung bei „moderater“ ­Ölpreissteigerung um 5 %

Betrachten wir zunächst die optimistische Variante mit einer jährlichen, moderaten Ölpreissteigerung von 5 % und 2 % für elektrische Energie (Bild 3).

In Variante 1 sind bereits ca. sieben Jahre nach dem Austausch des Heizkessels die Vorteile der Verbrauchsreduzierung von der Energiepreissteigerung kompensiert worden: Die Gebäudenutzer haben jetzt wieder die gleichen Aufwendungen für Energie wie vor der Sanierung. Zu einer weiteren (neuen) Kostensenkung ist die Sanierung der Gebäudehülle notwendig. Erfolgt diese gemäß der Parameter für Variante 2 – wobei dann vermutlich bereits strengere gesetzliche Anforderungen formuliert sind – ist der nur 6 Jahre alte Wärmeerzeuger um mindestens 60 % überdimensioniert. Die Verfügbarkeit günstiger KfW-Darlehen darf zumindest infrage gestellt werden, wenngleich auch eine höhere Förderung nicht auszuschließen ist. Da nach dem Szenario zu diesem Zeitpunkt die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung gestiegen ist, ist aber eher eine Reduzierung anzunehmen.

Auch bei Variante 2 – der reinen Sanierung der Gebäudehülle – müssen schon nach ca. 11 Jahren die gleichen Kosten für Energie geleistet werden, wie vor der Sanierung.

Variante 3 demonstriert, was eine gleichzeitige energetische Sanierung von Gebäudehülle und Heizanlage bewirkt. Hier werden die Energiekosten tatsächlich nachhaltig reduziert und bewegen sich dauerhaft unter dem Preisniveau vor der Sanierung.

Entwicklung bei „normaler“ ­Ölpreissteigerung um 10 %

Wird die realistischere Perspektive einer jährlichen Ölpreissteigerung von 10 % und 3 % für Elektrizität zugrunde gelegt, bleibt das Ergebnis tendenziell gleich – die Zahlen sind jedoch noch überzeugender (Bild 4).

Bereits ca. 5 Jahre nach dem Heizungstausch sind die Gebäudeeigentümer wieder auf den Energiekosten vor Beginn der Sanierung angekommen.

Noch deutlicher ist das Bild bei der kostenintensiven energetischen Sanierung der Gebäudehülle: Aufgrund der geringen Zuschüsse und der fehlenden günstigen KfW-Finanzierung sowie dem Erhalt der Bestandsheizung ist dies deutlich die schlechteste Variante. Das Ziel einer dauerhaften Absenkung der ursprünglichen Energiekosten wird verfehlt. Weil die durchschnittliche Gehaltssteigerung erheblich unter der Energiepreissteigerung liegen wird, kommt es zu einem Wohlstandsverlust. Wird allerdings gar nicht saniert, fällt dieser noch viel deutlicher aus.

Analyse der monatlichen ­Gesamtkosten

Noch aussagekräftiger ist das Ergebnis, wenn die Summe aus den monatlichen Kosten für Energie und Finanzierung der Sanierungsaktivitäten analysiert wird (Bilder 5 + 6).

Bei der moderaten Preisentwicklung für Energie ist Variante 2 – die alleinige energetische Sanierung der Gebäudehülle – die mit Abstand teuerste Lösung. Die gleichzeitige Sanierung von Gebäudehülle und Heizanlage (Variante 3) weist trotz der gegenüber der reinen Heizungserneuerung 3,3-fach höheren Startinvestition dauerhaft eine geringere monatliche Belastung aus Energiekosten und Finanzierung auf. Die Vollsanierung ist damit nach 12 Jahren kostenneutral im Vergleich zur Ausgangssituation. Bereits nach ca. 10 Jahren fallen sogar geringere monatliche Kosten an als bei der vermeintlich günstigeren, ausschließlichen Heizungssanierung gemäß Variante 1.

Mit den höheren Preissteigerungsfaktoren für Energie verschieben sich die Zeitpunkte. Während die alleinige Sanierung der Gebäudehülle wiederum die mit deutlichem Abstand höchste monatliche Belastung ergibt, treffen sich die monatlichen Kosten für Energie und Finanzierung bei einer Vollsanierung und dem reinen Heizungstausch bereits nach rund 4 Jahren. Interessant ist bei dieser Variante auch die Entwicklung der monatlichen Belastung nach Auslaufen und Ablösung der Finanzierung. Im Vergleich zu den anderen Modellen sinkt die monatliche Belastung drastisch und stabilisiert sich auf einem äußerst geringen Niveau. Die monatliche Belastung aus Energiekosten und Finanzierung entwickelt sich in Variante 1 und Variante 2 dagegen dynamisch weiter.

Besonders bemerkenswert ist aber die Tatsache, dass sich die monatlichen Kosten für die gemeinsame Sanierung aufgrund der dann besonders niedrigen KfW-Zinssätze unterhalb der monatlichen Kosten für die reine energetische Sanierung der Gebäudehülle bewegen. Auch der Unterschied in der monatlichen Belastung zwischen den Varianten „Vollsanierung“ und „reiner Austausch der Heizungsanlage“ beträgt im ersten Jahr nur etwa 100 Euro pro Monat und schmilzt in nur 4 Jahren ab. Im 7. Jahr liegt die monatliche Belastung dann deutlich unter denen der anderen Fälle.

Gewinner und Verlierer

Wird bei begrenztem Investitionsvolumen und dem Wunsch einer energetischen Gebäudesanierung eine statische Energiekos­tenentwicklung zugrunde gelegt, geht die alleinige Sanierung der Heizanlagentechnik kurzfristig als klarer Gewinner in punkto Invest und Ersparnis hervor. Wird jedoch eine dynamische Steigerung der Energiekosten angenommen und die Kosten der Finanzierung eingerechnet, wird folgendes deutlich: Nur die gleichzeitige Sanierung von Gebäudehülle und Heizungsanlage hat das Poten­zial, die Kosten wirklich langfristig zu senken. Trotz der deutlich höheren Anfangsinvesti­tionen sinken selbst bei einer unterdurchschnittlich angesetzten Energiepreisentwicklung die ohnehin nur geringen monatlichen Mehrkosten für Energie und Finanzierung relativ schnell unter die aller anderen Szena­rien. Mit Blick auf mittlere und lange Sicht bezahlbare Energiekosten ist die Vollsanierung somit kompromisslos.

Sieben geldwerte Hinweise für die Endkundenberatung

1. Eine individuelle Betrachtung des Gesamtgebäudes legt fest, ob eine Vollsanierung oder der einfache Heizungstausch in der Erstberatung favorisiert wird. Fragen Sie den Kunden, ob er weitere Sanierungsmaßnahmen an Fassade (Anstrich, Fenstertausch etc.) plant. Falls ja, sollten die Vorteile einer Vollsanierung in einem Schritt dargestellt werden.

2. Keine Angst vor der Vollsanierung! Aber es wird immer notwendiger, dafür ein Netzwerk zu bilden, damit die Beratung in die gleiche Richtung geht. Suchen Sie sich einen Trockenbauer, Dachdecker und Energieberater, um das in einem Pilotprojekt einmal aus­zuprobieren. Jedes Gewerk profitiert bei einer solchen Vollsanierung und der gemeinschaftliche Auftritt mit gleichlautender Energieberatung hinterlässt beim Kunden einen sehr professionellen und glaubwürdigen Eindruck.

3. In der Beratung mit dem Kunden zur richtigen Sanierungsmaßnahme sollten Sie sich auf wenige Unterlagen und Grafiken beschränken. Zwei bis drei Grafiken helfen, dem Kunden zu verdeutlichen, dass die Investition heute auf ähnlich lange Sicht betrachtet werden muss, wie zum Zeitpunkt des Neubaus. Nur so wird dem Kunden deutlich, dass ihn eine halbherzige Entscheidung in wenigen Jahren wieder vor das gleiche Dilemma stellt. Dann sind jedoch die Weichen bereits so gestellt, dass eine deutlich effizientere Lösung nur mit erheblichem Mehraufwand geschaffen werden kann.

4. Sparen Sie Beratungszeit: Für die Konzeptfindung ist es noch nicht notwendig, eine ­exakte Berechnung oder komplette Angebote dem Kunden vorzulegen. Mit einer überschlägigen Kostenkalkulation der einzelnen Varianten, der Ermittlung von Fördergeldern und möglicher KfW-Programme kann man relativ einfach das monatliche Finanzierungsvolumen berechnen. Wichtig ist der Hinweis, dass bei der Wahl von Einzelmaßnahmen auf viel Geld vom Staat verzichtet wird.

5. Sollte sehr früh im Beratungsgespräch die Wahl auf den alleinigen Tausch der Heizungsanlage fallen, muss unbedingt der tatsächliche vorliegende Heizwärmebedarf ermittelt werden. Hierbei dient der durchschnittliche Jahresenergieverbrauch der letzten fünf Jahre als ideale Berechnungsbasis. Die Wohnfläche und das Baujahr des Gebäudes als Berechnungsbasis für die überschlägige Heizlast heranzuziehen birgt das Risiko, zu große Wärmeerzeuger zu wählen, weil die tatsächliche Gebäudesubstanz und das Nutzungsverhalten dabei ausgeblendet werden.

6. Niemals sollten mehr als zwei bis drei Anlagenkonzepte (Heizungstechnik) angeboten werden. Aufgrund der vorliegenden Rahmenbedingungen (Gebäudegrundriss, Platz, Dachausrichtung, Beheizungssystem etc.) sind die sinnvollen Beheizungskonzepte durch Sie als Fachmann schnell ermittelt. Das heißt dann aber auch, dem Kundenwunsch nach einem unpassenden Beheizungskonzept nicht nachzugeben und die ­Alternative durch Fachkompetenz zu begründen.

7. Erst nach der eindeutigen Entscheidung für ein Konzept sollten die Berechnungen ­konkretisiert und die Angebote sowie Dienstleistungen als Gesamtpaket angeboten werden. Eine gute Beratung beim Kunden und die dadurch dokumentierte Fach­kompetenz für professionelle Modernisierungsmaßnahmen ist die größte Trumpfkarte mit Blick auf die Auftragserteilung.

Dipl.-Kfm. Martin Schellhorn ist Fach­journalist und ­Inhaber der Fach­presseagen­tur Kom­munikations­-Management Schellhorn E-Mail: martin.schellhorn@die-agentur.sh