Stolpersteine bei der Auftragsabwicklung

Energiepreisentwicklung und gesetzliche Regelungen zwingen Privatpersonen wie Unternehmen zu Überlegungen, wie Energiekosten eingespart werden können. Bisher war der Heizungsbauer in der Regel ers­ter Ansprechpartner für Energieeinsparung. Heute wendet sich der Kunde an die Experten, welche ihm Gesamtlösungen in Sachen Energieeinsparung anbieten. Um weiterhin erster Ansprechpartner zu bleiben, muss sich der Heizungsbauer das notwendige Rüstzeug für die energetische Gebäudesanierung aneignen sowie die für Beratung und Auftragsabwicklung erforderlichen Instrumente schaffen. Doch zum Know-how gehört auch das rechtliche Grundwissen und die Kenntnis, welche Stolpersteine sich bei der Abwicklung von Energieeinsparungs-Aufträgen ergeben können.

Stolperstein 1: Kundenberatung über Energieeinsparung

Im Rahmen einer Beratung über die energetische Gebäudesanierung werden durch den Unternehmer Empfehlungen und Ratschläge erteilt. Dazu gehören z. B. Einsparungsberechnungen, Ansprüche auf Fördergelder, Auswirkung auf Mieterträge usw. Nach gefes­tigter Rechtsprechung begründet das Erstellen von Berechnungen über finanzielle Vor- und Nachteile der Sanierung, die den Kunden zum Vertragsabschluss motivieren sollen, einen selbständigen Beratungsvertrag. Es wird ein Vertragsverhältnis geschlossen, obwohl dies den Parteien zu diesem Zeitpunkt oftmals gar nicht bewusst ist. Aus dem entstandenen Vertragsverhältnis kann der Kunde Rechte herleiten. Dies ist insbesondere relevant in Hinblick auf Schadensersatzansprüche wegen Falsch- oder Schlechtberatung. Der Unternehmer muss also vollständig und richtig beraten! Wenn ein zu positives Bild der Sanierung und der finanziellen Auswirkungen dem Kunden vermittelt werden und der Kunde eine Entscheidung auf Grundlage dieser Beratungsaussagen trifft, die sich später für ihn als wirtschaftlich nicht erfüllt darstellen, kann er einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Der Unternehmer muss dann die Differenz zwischen dem Tatsächlichen und dem Versprochenen als Schadensersatz leisten.

Ein weiterer Fall von Beratungsverschulden des Unternehmers stellt ein Urteil des OLG Hamm dar: Ein Kunde kam mit konkreten Vorstellungen bezüglich der technischen Ausführung der Sanierung, hier der Außenwandisolierung, auf den Unternehmer zu. Der Unternehmer hat es im Folgenden unterlassen, den Bauherrn über alternative und insbesondere kostengünstigere, aber gleichwertige Ausführungsvarianten zu informieren. Die Folge war, dass der Unternehmer vom Gericht dazu verurteilt wurde, die Wertdifferenz zwischen der durchgeführten Sanierung und der kostengünstigeren Sanierung als Schadensersatz an den Kunden zu zahlen.

Stolperstein 2: Bezahlung der ­Beratung

Obwohl ein Beratungsvertrag durch schlüssiges Verhalten entstanden sein kann, begründet dies im Hinblick auf eine daraus ­resultierende Vergütungspflicht erhebliche Beweisproblematiken. Hier wird sich der Kunde im Zweifel darauf berufen, dass lediglich Ak­quisitionsbemühun­gen vom Unternehmer unternommen wurden und er niemals eine so weitreichende, also vergütungspflichtige Beratung beauftragt hat. Zur Begründung und Sicherung eines angemessenen Honorars, ist daher im Vorfeld, spätestens nach Erreichen eines gewissen Beratungsstadiums, eine Vergütungsvereinbarung zu treffen.

Stolperstein 3: Vorgaben der ­EnEV

Vorgaben der EnEV bezüglich technischer Mindestanforderungen sind zwingend. Jede Abweichung stellt einen Mangel dar. Ein Bedenkenhinweis des Unternehmers gegen die Ausführung im Widerspruch zu EnEV befreit den Unternehmer nicht von der Mängelhaftung. Die EnEV stellt eine Rechtsverordnung auf der Ermächtigungsgrundlage des Energieeinspargesetzes (EnEG) dar. Das Ergebnis, dass Abweichungen von zwingenden öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften nicht zulässig sind, wird noch plastischer, wenn man beispielsweise an Abweichungen von zwingenden Brandschutzvorschriften denkt. Hier leuchtet unmittelbar ein, dass solche Vorgaben nicht zur freien Disposition der Parteien stehen können und daher auch eine Anordnung des Auftraggebers den Unternehmer nicht zur Ausführung berechtigt und von seiner Mängelhaftung befreit. Um dem zu entgehen, wird der Unternehmer die Ausführung verweigern müssen.

Wie beispielsweise das Oberlandesgericht Brandenburg feststellte, ist eine Fußbodenheizung mangelhaft, wenn zwar die erforderliche Raumtemperatur erreicht wird, jedoch die Anforderungen der EnEV nicht eingehalten werden. Dies gilt auch, wenn das eingebaute Heizsystem der vertraglichen Vereinbarung entspricht.

Stolperstein 4: Vertragsschluss

Oft werden lediglich Angebote, bzw. Leis­tungsverzeichnisse als Vertragsgrundlage herangezogen. Weitere Vertragsunterlagen werden vernachlässigt. Da es sich bei EGS-Aufträgen meist um umfangreiche Arbeiten handelt, muss mehr Sorgfalt auf Vertragsgestaltung gelegt werden. Das setzt zwingend einen schriftlichen Vertrag voraus. Wichtiger Regelungsbedarf besteht im Hinblick auf Leistungsumfang, Vergütungshöhe, Zahlungsplan, Nachträge, Teilabnahme, Endabnahme.

Ein typisches Beispiel für die nachteiligen Folgen für den Unternehmer bei fehlendem schriftlichem Vertrag zeigt folgender Sachverhalt: Der Unternehmer hat dem Kunden ein Angebot auf Grundlage von Einheitspreisen erstellt. Das Angebot weist eine Gesamtsumme von rund 65000 Euro aus. Der Auftrag wird ausgeführt und dem Kunden schließlich die Schlussrechnung übergeben. Der Rechnungsbetrag beläuft sich nach Multiplikation der tatsächlich angefallenen Massen mit den Einheitspreisen auf 78000 Euro. Die Schlussrate wird vom Kunden jedoch nicht bezahlt. Im folgenden Werk­lohnprozess vor dem Landgericht wird vom Kunden überraschend vorgetragen, er habe mit dem Unternehmer einen Pauschalpreis für die gesamte Leistung in Höhe von 60 000 Euro vereinbart. Die Beweislast dafür, dass nach Einheitspreisen abgerechnet wird und nicht pauschal, liegt nun beim Unternehmer. Ohne schriftliche Vereinbarung wird es dem Unternehmer jedoch kaum gelingen, die Vergütungsvereinbarung zu beweisen, womit der Kunde schlussendlich Recht bekommt.

Stolperstein 5: Vereinbarungen und Absprachen während der Bauabwicklung

Auch im Rahmen der EGS-Bauabwicklung werden mit dem Kunden Änderungen und Zusatzleistungen besprochen und vereinbart, die später in Zweifel gezogen werden könnten. Änderungen der Ausführungsart, sei es aus technischer oder auch gestalterischer Notwendigkeit heraus sowie zusätzliche und höherwertigere Produkte können die anfängliche Kalkulation erheblich verändern. Gerade bei vereinbarten Pauschalpreisverträgen wird der zu erbringende Leistungsumfang vom Kunden oftmals großzügiger ausgelegt als seitens des Unternehmers.

Streitigkeiten über zusätzliche Vergütungsansprüche können nur durch ein gut organisiertes Nachtragsmanagement verhindert werden. Eine Zusätzliche Vergütung ist vor Beginn der Arbeiten anzukündigen und unverzüglich durch die Übersendung und Gegenzeichnung eines Nachtragsangebotes zu dokumentieren.

Stolperstein 6: Anordnungen von und an Nichtberechtigte

Im Rahmen der energetischen Gebäudesanierung sind während der Bauabwicklung neben dem Hauptunternehmer oftmals auch Architekten, Bauingenieure und externe Bauleiter involviert. Hierbei muss klar definiert sein, wer welche Befugnisse in Bezug auf Abgabe und Entgegennahme von Anordnungen hat.

Typisches Beispiel: Der Architekt gibt kos­tenauslösende Anordnungen, die der Auftraggeber später mit Berufung auf die mangelnde Bevollmächtigung des Architekten nicht bezahlen will. Dabei gilt der Grundsatz: Wo der Geldbeutel des Bauherrn anfängt, hört die Vollmacht des Architekten auf. Zusatzleistungen, die vom Auftraggeber nicht bestellt und beauftragt sind, lösen grundsätzlich keine Vergütungspflicht aus. Eine Vergütung ist dann nur unter wesentlich erschwerten Bedingungen zu erlangen, beispielsweise von dem Architekten als Vertreter ohne Vertretungsmacht oder direkt vom Bauherrn über das Argument der zwingenden technischen Notwendigkeit der zusätzlichen Leistung. Dies beinhaltet jedoch erhebliches Auslegungs- und Streitpotenzial, bei dem der Unternehmer meist nicht ohne empfindliche finanzielle Einbußen das Feld verlässt. Daher vor Ausführung der Anweisungen des Architekten unbedingt eine Bevollmächtigung vom Architekten vorlegen lassen oder sich beim Bauherren über dessen Befugnisse rückversichern.

Stolperstein 7: Verträge mit ­Subunternehmern bzw. Kooperationspartnern

Im Idealfall nimmt der Unternehmer aus dem Heizungs- und Sanitär-Gewerk bei der energetischen Gebäudesanierung die Stellung eines Generalunternehmers ein. Das bedeutet, der Installateur ist bei der Gebäudesanierung federführend und der direkte Ansprechpartner für den Bauherrn. Der Unternehmer ist dabei zwingend auf klare Hierarchiestrukturen, direkte Kommunikationswege und verlässliche Partner angewiesen, um wirtschaftlichen Erfolg zu haben.

Um die Kommunikationsebene zwischen allen Beteiligten zu strukturieren, müssen verbindliche Baustellengespräche terminiert werden. Besonders für Neulinge in der GU-Funktion sind klare Absprachen über die Form des Informationsaustausches wichtig. Unerlässlich bei solchen Bauvorhaben sind eindeutige vertragliche Vereinbarungen. Dabei ist darauf zu achten, dass die Verträge mit Partnern bzw. Subunternehmern mindestens die Pflichten enthalten, die der Unternehmer im Hauptvertrag mit dem Bauherrn eingegangen ist.

Stolperstein 8: Dokumentation während der Bauabwicklung

Insbesondere Bauleistungen, die im Nach­hinein nicht mehr in Augenschein genommen werden können, gilt es dringend zu dokumentieren. Dies gilt gleichermaßen zum Zwecke der Beweisführung einer mangelfrei erbrachten Werkleistung als auch als Beleg für das Aufmaß. Zu einer fundierten Dokumentation eignen sich Digitalfotos und Filme, Besprechungsprotokolle, in denen auch der aktuelle Leistungsstand festgehalten wird, Arbeitsberichte und (lesbare und vollständige) Rapporte, Aufmaße, technische Teilabnahmen, Bautagebücher. Alle gefertigten Schriftstücke sind von den Baubeteiligten zu unterzeichnen, anderenfalls ist ihr Beweiswert erheblich eingeschränkt.

In der gerichtlichen Praxis werden oftmals Bauprozesse verloren oder ungünstige Vergleiche geschlossen, da eine zum Gewinn zwingend erforderliche Beweisführung mangels ordentlicher Dokumentation nicht vorhanden ist.

Stolperstein 9: Abnahme

Bei einer energetischen Gebäudesanierung sind meist zwei oder mehr Unternehmen aus verschiedenen Gewerken bei der Bauabwicklung beteiligt. Hierbei kommt es zwangsläufig zu unterschiedlichen Fertigstellungszeitpunkten. Mit Fertigstellung hat jeder einzelne Unternehmer einen Anspruch auf Abnahme der Werkleistung und damit auf Zahlung des vereinbarten Werklohns. Die Abnahme der Gesamtleistung gegenüber dem Generalunternehmer erfolgt grundsätzlich erst mit der Fertigstellung der gesamten Gebäudesanierung, wohingegen die Abnahme des einzelnen Teil-Gewerkes unmittelbar nach Fertigstellung dieser Teilleis­tung gegenüber dem Subunternehmer zu erklären ist. Durch die unterschiedlichen Abnahmezeitpunkte entstehen für den Generalunternehmer erhebliche Risiken wie beispielsweise der unterschiedliche Lauf der Gewährleistungsfristen, unterschiedlicher Übergang der Leistungsgefahr, d. h. das Risiko des zufälligen Unterganges oder Beschädigung der Leistung, das Auseinanderfallen des jeweiligen Zahlungsanspruches usw.

Um dies zu verhindern ist dringend anzuraten, mit dem Bauherrn Teilabnahmen von fertig gestellten Teil-Gewerken zu vereinbaren. Solche Teilabnahmen sind nur möglich, wenn diese ausdrücklich vereinbart wurden! Im Idealfall wird im Rahmen eines Termins die Abnahme Generalunternehmer-Subunternehmer und Bauherr-Generalunternehmer einheitlich erklärt und damit alle Rechtsfolgen der Abnahme synchron in Lauf gesetzt. Mängeleinreden des Bauherrn gegenüber dem Generalunternehmer sind unmittelbar an den Subunternehmer weiterzuleiten. Unwesentliche Mängel und ausstehende Arbeiten dürfen nicht zur Verweigerung der Abnahme führen.

Stolperstein 10: Gewährleistung

Die Gewährleistungszeit beträgt grundsätzlich fünf Jahre. Der verkürzte Gewährleis­tungszeitraum nach § 13 Ziff. 4 Abs. 1 VOB/B (vier Jahre) gilt für Privatkunden nicht mehr. Nach der neuen Rechtssprechung des BGH und der Einführung des Forderungssicherungsgesetzes im BGB sind viele Bestimmungen der VOB/B zum Nachteil des Unternehmers nicht mehr anwendbar, so auch die kürzere Gewährleistungsfrist.

Verschleiß stellt nach wie vor keinen Mangel dar. Beim Werkvertrag sind Mängel im Sinne des Gewährleistungsrechts nur solche, die bereits bei Abnahme dem Werk anhaften. Tritt danach ein „Mangel“ durch Verschleiß oder unsachgemäßen Gebrauch auf, liegt kein Gewährleistungsfall vor. Wer Gewährleis­tungsansprüche geltend macht, muss daher beweisen, dass der Mangel bereits bei Abnahme dem Werk anhaftete, mag er sich auch erst später gezeigt haben. Vorsicht bei vertraglich vereinbarten Materialien und Ausführungsarten: Abweichungen stellen stets einen Mangel dar – auch bei nachgewiesener Gleichwertigkeit der Produkte. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung wird von den Gerichten grundsätzlich nicht mehr gehört.

Fazit

Bei jedem Bauvorhaben müssen mit dem Kunden und den anderen Baubeteiligten klare Absprachen und auch Regelungen getroffen werden. Die getroffenen Absprachen – vor und während der Bauausführung – sollten immer dokumentiert werden. Unternehmer sollten sich nicht davor scheuen, mit einer professionellen Dokumentation gegenüber dem Kunden einen klaren Leitfaden vorzugeben. Lücken in der Dokumentation gehen in einer späteren Auseinandersetzung grundsätzlich zu Lasten des Unternehmers. Wichtig ist es, die Mitarbeiter auf dieses Erfordernis hinzuweisen und diese entsprechend zu schulen. Eine gut strukturierte Auftragsabwicklung ist für den zukunfts- und erfolgs­orientierten Unternehmer unerlässlich.

Folgende Musterschreiben gibt es zum Downloaden unter https://www.sbz-online.de/tags/extras-zum-heft zum Heft:

Aufforderung zur Teilabnahme

Klärung von Vertretungs­befugnissen

Vereinbarung über die Erbringung von Beratungs- und Projektleistungen zum Zwecke der Energieeinsparung (EGS)

Die Arbeitsmappe Baurecht mit einer vollständigen Sammlung des baubegleitenden Schrift- und Formularwesens kann zum Preis von 120 Euro zzgl. MwSt. über die Kanzlei Wagner & Peisker bezogen werden.

Zehn geldwerte Hinweise für die Kundenberatung

1. Bei der Beratung keine unrealistischen Verkaufsversprechungen machen und ­gegebenenfalls klarstellen, dass Werte in diesem Stadium unverbindliche ­Schätzwerte sind.

2. Schriftliche Vereinbarung über Gegenstand und Umfang der Beratung mit Honorarvereinbarung treffen.

3. Ohne Kompromisse auf die Einhaltung der Vorgaben der EnEV bestehen.

4. Zumindest die wichtigsten Punkte des Auftrages in einem schriftlichen Bauvertrag festhalten.

5. Alle Regelungen und Hinweise, die auf der Baustelle erfolgen, in Gesprächsprotokollen festhalten und von beiden Vertragspartnern unterschreiben lassen.

6. Bereits im Bauvertrag festhalten, wer mit Vollmachten ausgestattet ist und wie weit diese reichen. Nachträge und wichtigen, baubegleitenden Schriftverkehr auch immer unmittelbar an den Bauherrn zur Gegenzeichnung oder zumindest zur Kenntnisnahme übersenden.

7. Achten Sie bei den Subunternehmerverträgen auf die Festlegung verbindlicher Ausführungsfristen, Abstimmung der Zahlungspläne zwischen Kunde und Generalunternehmer sowie zwischen Generalunternehmer und Subunternehmer. Wichtig ist auch die Abstimmung der Gewährleistungsfristen aller baubeteiligten Firmen. Zudem sollte, um widersprüchliche Regelungen zwischen den verschiedenen Bauparteien zu vermeiden, die Vertragsgestaltung insgesamt in die eigenen Hände genommen werden, gegebenenfalls mit juristischer Unterstützung.

8. Den Bauablauf und Absprachen während der Bauabwicklung sorgfältig dokumentieren.

9. Immer eine gemeinsame Abnahme unter Beteiligung aller Parteien mit Erstellung eines Protokolls zur Gegenzeichnung durchführen.

10. Die Abwicklung von Gewährleistungsfällen ist bei der Vertragsgestaltung im Vorfeld mit den Kooperationspartnern/Subs zu regeln.

Rechtsanwalt Thomas Wagner ist über die Kanzlei Wagner & Peisker bundesweit tätig. Zudem ist er im Aufsichtsrat der Geislinger Bad & Heizung AG und dort als Rechtsberater der AG und der Partnerbetriebe aktiv. Schwerpunkte sind Bau- und Architektenrecht sowie Arbeits- und Vertragsrecht;

88212 Ravensburg, Telefon (07 51) 79 15 06-0, E-Mail: kanzlei@wagner-peisker.de, https://wagner-peisker.de/