Genaue vertragliche Fixierung ist das A und O

Die ökonomischen Auswirkungen fehlender Inspektionen sind hinreichend bekannt und trotzdem offensichtlich nicht überzeugend genug, um Wartungen von haustechnischen Anlagen zur Selbstverständlichkeit werden zu lassen. Nur ein Drittel aller neu errichteten Heizungsanlagen wird regelmäßig gewartet. Etwa 50 % aller Anlagen sind fehlerhaft einreguliert und die Mehrheit der Heizungsanlagen weist Mängel bei der Druckhaltung auf. Noch viel weniger ist die Bereitschaft von Betreibern sanitärtechnischer Anlagen vorhanden, Wartungsverträge abzuschließen. Aus ökonomischen und haftungsrechtlichen Gründen gehört das Aktionsfeld Wartung permanent in den Aufmerksamkeitsbereich sowohl der Betreiber als auch der SHK-Betriebe.

Ziel der Wartung

In vielen Publikationen und auf unzähligen Internetseiten sind Gründe und Inhalte der Wartung beschrieben. Der Zentralverband Sanitär, Heizung, Klima bringt in seiner Internetpräsenz ( https://www.wasserwaermeluft.de/ ) griffige Argumente, indem darauf verwiesen wird, dass eine regelmäßige Wartung Kosten spart, werterhaltend ist, vor unvorhergesehenen Reparaturen schützt und damit die Kosten für einen Wartungsvertrag sinnvoll angelegt sind. Der Begriff der Wartung ist nicht einheitlich definiert oder abgegrenzt. Oft gibt es Vermischungen, wenn von „Inspek­tion“, „Instandhaltung“, „Pflege“ oder „Service“ haustechnischer Anlagen gesprochen wird. Seit einiger Zeit machen sich Techniker, Betriebswirte und immer mehr auch Juristen über den Inhalt des Begriffs „Wartung“ Gedanken. In einem Industrielexikon kann man nachlesen, dass unter Wartung die Maßnahmen verstanden werden, die der Bewahrung des Sollzustandes von technischen Mitteln eines Systems dienen. An anderer Stelle, in einer DIN erfährt man, dass mit dem Begriff Wartung die „Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrates der Betrachtungseinheit“ umschrieben werden.

Eine rechtliche Begriffsdefinition ist weder im BGB, noch in der VOB/B enthalten. Das Amtsgericht Lichtenberg hat sich allerdings redlich gemüht und beschreibt Wartung als einen komplexen Vorgang, der sich nicht auf ein Ausprobieren der Anlage oder Einrichtung auf ihre Funktionstüchtigkeit beschränkt, sondern sich aus Überprüfung und Einstellung zusammensetzt, d. h. aus den jeweils notwendigen speziellen Arbeiten zur Erhaltung von Betriebsbereitschaft und -sicherheit. Erforderlich seien Pflege, Reinigung und anschließende Justierung (AG Lichtenberg, Entscheidung vom 29.01.2003; Az: 7 C 303/02, MM 2003, 24). Es geht demnach um die Erhaltung der Funktionstüchtigkeit des Wartungsgegenstandes, die Verhinderung vorzeitigen Verschleißes, das Aufdecken von Quellen, die zu Fehlfunktionen oder Ausfällen der zu wartenden Anlage führen können. Eine uneingeschränkte Funktionsfähigkeit hat Wartung in der Regel allerdings nicht zum Inhalt.

Wartung – Rechtspflicht oder Kür?

Viele Bauherren sind der irrigen Meinung, dass eine Wartung entbehrlich sei, solange noch Gewährleistungsfristen laufen würden. Hintergrund dieser Falscheinschätzung sind Missverständnisse zum Thema Gewährleis­tung. Gewährleistung ist nämlich nicht mit Garantie zu verwechseln. Gewährleistung umfasst Mangelfreiheit des errichteten Werkes zum Zeitpunkt der Abnahme. Wenn danach nicht gewartet wird, ist es naheliegend, dass etwaige Mängel ja gerade deshalb (früher) auftreten, weil nicht gewartet wurde. Mängel, die auf fehlende Wartung zurückzuführen sind, lösen keine Haftungsfolgen für den SHK-Unternehmer aus. Das gilt selbstverständlich auch für den Gewährleistungszeitraum und nicht etwa erst danach. Häufig stellen Installateure die Frage, ob es denn nicht aus rechtlichen Vorschriften herzuleiten sei, dass eine Wartungspflicht besteht. Der Ruf nach einer gesetzlich festgeschriebenen Wartungsverpflichtung des Anlagenbetreibers, scheint angesichts des Bedrohungspotenzials fehlender Wartung für Leib und Leben und der ökonomischen Bedeutung durchaus gerechtfertigt. Immerhin taucht der Begriff Wartung doch zumindest – was die vertragsrechtliche Relevanz angeht – in der VOB/B seit 1996 und seit 2002 auch im BGB auf. In dem durch die Schuldrechtsmodernisierung novellierten BGB findet sich der Begriff Wartung im § 634 a und in der aktuellen Fassung der VOB/B aus dem Jahr 2006 im § 13 Ziffer 4. Einen scheinbaren Rückschlag hat das Thema Wartung aus rechtlicher Sicht allerdings durch die Entscheidung des BGH und das dar­auf folgende Forderungssicherungsgesetz aus dem Jahr 2009 erfahren, indem die Einbeziehung der VOB/B – und damit eine entscheidende wartungsfördernde Bestimmung – in Verbraucherverträge abgelehnt wurde. Doch dazu später.

Rechtspflichten zur Wartung ergeben sich, wenn sie in Verträgen vereinbart sind. Das kann zum einen auf die Weise erfolgen, dass die Vertragsparteien bereits im Bauvertrag Regelungen zur anschließenden Wartung treffen oder in der Form, dass sie sich nach Errichtung einer haustechnischen Anlage auf einen separaten Wartungsvertrag einigen. Gesetzgebung und Rechtsprechung messen der Wartung im Zusammenhang mit der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit und -sicherheit technischer Anlagen und dem Recht des Unternehmers, nach Errichtung einer Anlage eben auf diesen Prozess Einfluss nehmen zu können, immer größere Bedeutung zu. Ein „Wartungsgebot“ ist aus verschiedenen Rechtsvorschriften zu entnehmen. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) wird hier sehr deutlich. Ziel dieser Verordnung ist es bekanntlich, die Aufrechterhaltung der energetischen Qualität eines Gebäudes zu sichern. Mit der Umsetzung der EnEV soll erreicht werden, dass sich die Gebäudehülle und die Gebäudetechnik nicht verschlechtern. Deshalb schreibt sie fest, dass Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie raumlufttechnische Anlagen sachgerecht zu bedienen, zu warten und instand zu halten sind. Für die Wartung und Instandhaltung ist Fachkunde erforderlich. Fachkundig ist, wer die zur Wartung und Instandhaltung notwendigen Fachkenntnisse und Fähigkeiten besitzt.

Dieses Gebot, das sich im Übrigen an Eigentümer bzw. Betreiber, wie Errichter von haustechnischen Anlagen gleichermaßen richtet, korrespondiert mit den Festlegungen im BGB und in der VOB/B. Auch wenn keine gesetzliche Wartungspflicht besteht, wird die Wartung als wichtig angesehen und soll Gegenstand vertraglicher Vereinbarungen sein. Werden wartungsbedürftige Anlagen nicht gewartet, kann das zu unterschiedlichen Konsequenzen für den Betreiber bzw. Eigentümer der Anlage führen. Die Notwendigkeit einer Wartung lässt sich aber nicht nur aus dem Werkvertragsrecht, sondern auch aus dem Deliktsrecht herleiten. Gehen von haustechnischen Anlagen aufgrund fehlender Wartung Gefahren oder Schäden aus, kann das neben ordnungsrechtlichen und zivilrechtlichen auch zu strafrechtlichen Folgen für den Betreiber führen. Ein Anlagenbetreiber, der keine Wartung vornehmen lässt und hierdurch einen Schaden verursacht, haftet. Betreiber sind verpflichtet, haustechnische Anlagen in einem betriebssicheren Zustand zu halten. Wer dies unterlässt oder nicht dafür sorgt, dass eine Wartung von Fachkundigen ausgeführt wird, handelt fahrlässig und hat die Folgen aus deliktischem Handeln zu tragen, wenn sich ein Schaden oder Unfall einstellt.

Die Natur des Wartungsvertrages

Lange waren sich die Juristen nicht einig, ob ein Wartungsvertrag in den Vertragstypus eines Dienstvertrages oder den eines Werkvertrages einzuordnen ist. Nun gehen Gesetzgebung und Rechtsprechung davon aus, dass Wartungsverträge in das Werkvertragsrecht gehören. Begründet wird dies mit der Argumentation, dass in einem Wartungsvertrag ein Erfolg und weniger die Dienstleistung im Mittelpunkt steht. Beim Werkvertrag haftet der Werkunternehmer also für den Erfolg seiner Leistung, während der Dienstleister nur für die Erbringung der Dienstleistung gerade zu stehen hat. Die Unterscheidung ist deshalb wichtig, weil sich bei gleicher Ausgangslage in den beiden Vertragstypen z.B. durchaus sehr unterschiedliche Haftungsfolgen ergeben. In der BGB-Kommentierung kann zu Wartungsverträgen folgendes nachgelesen werden:

„Es geht bei ihnen um einen Erfolg, nämlich der Erhaltung der Funktionstüchtigkeit des Wartungsgegenstandes für den nächsten Zeitabschnitt ... Dabei ist freilich der geschuldete Erfolg nicht unmittelbar die uneingeschränkte Funktionsfähigkeit, sondern nur die Aufdeckung und Ausschaltung auffindbarer Störungsquellen. Bleibt der Gegenstand funktionsfähig, so ist dieser Erfolg jedenfalls eingetreten und kann der Werklohn ... nicht mit der Begründung gemindert werden, dass unzureichend gewartet worden sei...“ (Staudinger, BGB Kommentar, Vorbemerkungen zu § 631).

Der SHK-Unternehmer, der eine haustechnische Anlage wartet, hat für einen Erfolg einzustehen, einen Erfolg, der sich aus den vertraglich fixierten Regelungen ergibt. Neben den vertraglich vereinbarten Arbeiten im Zuge der Wartung gehört dazu übrigens auch der etwaig notwendige fachlich-technische Rat. Ein Nichterreichen des geschuldeten Erfolgs könnte sich sowohl aus der nicht fachgerechten Ausführung der Wartungsarbeiten aber auch dann ergeben, wenn Rat, Hinweis oder Empfehlung fehlen oder sich als falsch herausstellen. Hier kommt, wie an anderen Stellen im Werkvertragsrecht auch, der Dokumentation von erteilten Hinweisen eine überaus wichtige Bedeutung zu.

Innerhalb des Werkvertragsrechts gehört der Wartungsvertrag zu dem sogenannten „kleinen Werkvertrag“. Es handelt sich bei den Vertragsinhalten um Arbeiten, die für den Bestand, die Erhaltung oder Benutzbarkeit eines Gebäudes von untergeordneter Bedeutung sind. Der Unterschied zum „großen Werkvertrag“ besteht in Abhängigkeit der Gewichtung der Arbeiten vor allem auch in der Länge der Gewährleistungsfristen. Am Rande sei bemerkt, dass die VOB/B 2006 den „großen“ und den „kleinen“ Werkvertrag begrifflich mit „Bauwerksarbeiten“ und „anderen Werkarbeiten“ umschreibt.

Wartungsverträge kommen auf unterschiedliche Art zustande. Wünschenswert für die Installateurfirmen wäre, dass sie für die von ihnen errichteten Anlagen anschließend auch Wartungsverträge abschließen können. Das passiert bei 100 errichteten Anlagen aber lediglich nur 30 Mal. Deshalb kommen eine Reihe von Wartungsverträgen nicht als Folgegeschäft, sondern als separate Rechtsbeziehungen zwischen Vertragsparteien, die vorher noch nichts miteinander zu tun hatten, zustande. Diese unterschiedlichen Konstellationen prägen den Gestaltungsraum hinsichtlich der Inhalte und der Realisierung von Wartungsverträgen. Es ist klar, dass eine Installateurfirma bei einem Wartungsvertragsangebot für eine von ihr nicht errichtete Anlage ganz andere Prüf- und Risikofelder beachten muss, als bei einer Anlage, die von ihr selbst erstellt wurde. Aber auch die Frage, ob der Auftraggeber ein Verbraucher ist oder aus dem Gewerbebereich kommt, hat für die Gestaltung des Wartungsvertrages Bedeutung.

Unterschiedliche Auftraggeber – verschiedene Konstellationen

Abgesehen davon, dass es stichhaltige Argumente für den Abschluss von Wartungsverträgen gibt, sind – in Abhängigkeit davon, ob der Vertragspartner Verbraucher, die öffentliche Hand oder ein gewerblicher Auftraggeber ist – einige formelle Unterschiede zu entdecken.

Im Verbraucherverkehr ist zu beachten, dass weder die Vergabe noch der Abschluss von Bauverträgen auf der Grundlage der VOB vom Unternehmer gefordert werden kann. Seit 2009 wird die Verwendung der VOB/B durch den Unternehmer in Verbraucherbauverträgen von der Rechtsprechung als unzulässig angesehen. Damit entfällt die Möglichkeit für den Unternehmer, sich in diesen Rechtsbeziehungen auf die günstigen Wartungsregelungen aus der VOB/B zu berufen. Es findet demnach keine Verkürzung der Gewährleistungsfristen statt, wenn der Verbraucher im Anschluss an die Anlagenerrichtung mit dem Unternehmer keinen Wartungsvertrag abschließt. Verbraucher können sich auf die im BGB fixierten Gewährleistungsregeln stützen.

Öffentliche Aufträge werden auf der Basis der VOB/A ausgeschrieben und dann unter Zugrundelegung der VOB/B vertraglich abgewickelt. Demzufolge sind die in der VOB/A und der VOB/B fixierten Regelungen zur Wartung in diesen Rechtsverhältnissen verbindlich einzuhalten. Bei öffentlichen Aufträgen kann aufgrund der zwingenden Beachtung der VOB durch den öffentlichen Auftraggeber eine Rechtspflicht zum Abschluss von Wartungsverträgen gefolgert werden. Da die öffentliche Hand bei der Umsetzung von Bauaufträgen an die VOB gebunden ist, greifen die Bestimmungen aus dem Teil A der VOB, der die Art und Weise der Vergabe regelt und der Teil B, der die Normen für die Ausführung der Bauverträge enthält. Aus § 25 VOB/A und der DIN 18299 geht hervor, dass bei Anlagen oder Anlagenteilen der technischen Gebäudeausrüstung, bei denen eine ordnungsgemäße Wartung einen erheblichen Einfluss auf die Sicherheit und Funk­tionsfähigkeit der Anlage hat, dem Auftragnehmer während der Dauer der Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche die Pflege und Wartung der Anlage zu übertragen ist.

Ein weit verbreiteter Irrtum

Auf zwei wesentliche – in der Praxis allerdings oft missachtete – Vorgaben kann sich ein SHK-Unternehmer deshalb bei der Abarbeitung öffentlicher Installationsaufträge berufen: wenn Wartungsbedürftigkeit vorliegt, ist – und zwar mit ihm als Errichter der Anlage – ein Wartungsvertrag abzuschließen und die Laufzeit des Wartungsvertrages ist mindes­tens an die Dauer der Gewährleistungszeit zu binden. Diese Regelung korrespondiert dann mit § 13 Nr. 4 der VOB/B. Die VOB/B schreibt zunächst das fest, was schon länger für den VOB/B-Werkvertrag galt: die Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche bei maschinellen und elektrotechnischen Anlagen aus einem „großen Werkvertrag“ wird auf zwei Jahre eingeschränkt, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde und ein Wartungsvertrag mit dem Auftragnehmer nicht vorliegt. Diese Regelung berührt folgende praxisrelevante Gesichtspunkte:

Zunächst ist festzuhalten, dass die Errichtung von haustechnischen Anlagen hier tangiert wird. Bei einer Heizungs-, Lüftungs- oder Sanitäranlage handelt es sich um Anlagen i.S. d. § 13 Ziff. 4, Abs. 2 VOB/B. Derartige Anlagen sind fest und dauerhaft mit dem Baukörper verbunden. Des Weiteren muss es sich um Anlagen handeln, die wartungsbedürftig sind. Nicht auf jeden Leistungsgegenstand aus dem SHK-Bereich trifft dies zu. Deshalb ist es durchaus denkbar, dass für unterschiedliche Teile der Anlage auch unterschiedliche Gewährleistungsfristen gelten, wenn der Wartungsbereich und der Wartungseinfluss gegenständlich eindeutig voneinander abgegrenzt werden können. Andererseits muss sich fehlende oder ungenügende Wartung auch auf die Benutzbarkeit, Betriebsdauer, Lauf­leistung etc. schädlich auswirken bzw. vorzeitigen Verschleiß bewirken.

Beachtenswert ist in dem § 13 Ziff. 4, Abs. 2 VOB/B die – schnell überlesene – Formulierung „Ist ... nichts anderes vereinbart...“. Sie bedeutet nämlich, dass die Parteien in der Gestaltung eines Bauvertrages frei sind und zum Thema Wartung vereinbaren können, was sie wollen. Wenn allerdings kein Wartungsvertrag abgeschlossen wird, soll sich die Gewährleistungsfrist verkürzen. Das wirft die Frage nach den Partnern des Wartungsvertrages und nach der Initiative zum Abschluss des Vertrages auf. Es besteht eine weit verbreitete und ebenso fehlerhafte Auffassung – insbesondere in Auftraggeberkreisen – dass es nur darauf ankäme, überhaupt eine Wartung – von wem auch immer – durchzuführen um den „Bonus“ der langen Verjährungsfrist zu erhalten. Das ist ein Irrtum, der sich bereits durch das Lesen der Regelung aufklären lässt. Es heißt an besagter Stelle des § 13 VOB/B, dass eine Reduzierung der Gewährleistungsfrist greift, „... wenn der Auftraggeber sich dafür entschieden hat, dem Auftragnehmer die Wartung für die Dauer der Verjährungsfrist nicht zu übertragen...“. Es muss sich beim Wartungsvertragspartner also um den Bauvertragspartner handeln. Der Auftragnehmer – und kein anderer – soll in die Lage versetzt werden, Mangelansprüchen vorzubeugen, die sich auf Grund fehlender Wartung früher einstellen könnten und die sich eben auch nur gegen ihn – und keinen anderen – richten würden.

Die Initiative zum Abschluss eines Wartungsvertrages kann von beiden Vertragsparteien ausgehen. Von einer Verkürzung der Gewährleistungsfrist aufgrund eines Nichtabschlusses kann der Unternehmer allerdings nur profitieren, wenn er nachweist, dass der Auftraggeber ein Angebot zum Abschluss eines Wartungsvertrages nicht angenommen hat. Wenn das Thema Wartung nicht bereits in der Angebotsphase einer Ausschreibung eine Rolle spielt, sollte der SHK-Unternehmer z.B. zum Abnahmezeitpunkt, spätestens mit seiner Schlussrechnung ein dementsprechendes Angebot unter Fristsetzung zur Annahme unterbreiten. Das Wartungsangebot und ggf. auch eine Ablehnung sind zu Nachweiszwecken zu dokumentieren. Die Vergabevorschriften sehen dann vor, dass Wartungsverträge bereits bei der öffentlichen Ausschreibung zu berücksichtigen sind, wenn die zu erwartenden Wartungskosten für die geplante Anlage die Wertung der Angebote erheblich beeinflussen können. Aus diesem Grund sind dann Wartungsverträge zum Ausschreibungskriterium geworden.

Kleine, aber feine Unterschiede

Was bei öffentlichen Aufträgen durch die verbindlichen VOB-Vorgaben hinsichtlich der Wartung einigermaßen klar geregelt ist, wird dann in der Vertragsabwicklung mit gewerblichen Auftraggebern, z.B. Bauträgern zu einem „Nebelritt“. Hier ist der Fall denkbar, dass nicht auf der Grundlage der VOB/A ausgeschrieben wird. Dann besteht für die Vertragsbeteiligten die Option, die Bauverträge entweder auf die Grundlage des BGB oder auf die der VOB/B zu stellen. Für die Vertragskonstellation zur anschließenden Wartung ergeben sich daraus Unterschiede. Bei einem BGB-Bauvertrag würde der Auftraggeber in der Wahl seines (anschließenden) Wartungspartners frei sein, ohne dass ihm Nachteile wegen verkürzter Gewährleistungsfristen gegenüber dem Errichter der Anlage entstehen. Vereinbaren die Vertragsparteien bei der Errichtung einer haustechnischen Anlage allerdings die VOB/B, dann könnte sich der Unternehmer auf eine Verkürzung der Gewährleistungsfrist berufen, wenn mit ihm der Wartungsvertrag für die Dauer der Gewährleistung nicht abgeschlossen wird. Die Schwierigkeit besteht darin, dass den Handelnden oft nicht klar ist, in welchem Verhältnis Anlagenerrichtungsvertrag und Wartungsvertrag zueinander stehen. Die entscheidende Weichenstellung für den Wartungsvertrag wird also mit der Einbeziehung der VOB/B in den Errichtungsvertrag vorgenommen. Wird die Wartung im Anschluss an die Errichtung einer haustechnischen Anlage nicht von Auftraggeber, sondern von einem Dritten beim Auftragnehmer gebunden, bedeutet das für den Installateur, der die Anlage errichtet hatte: die Gewährleis­tungsfrist aus der Anlagenerrichtung reduziert sich gegenüber dem Auftraggeber und ein neues Werkvertragsverhältnis mit einer Gewährleistungshaftung gegenüber einem anderen Vertragspartner, z.B. dem Bauherrn oder Nutzer – allerdings nun eingegrenzt auf die geschuldete Wartung – beginnt. Der „Bonus“ der Reduzierung der Gewährleistungsfrist gegenüber dem Auftraggeber bei Nichtabschluss eines Wartungsvertrages kommt nur bei VOB/B-Verträgen in Frage, nicht wenn die Bauverträge auf der Grundlage des BGB abgeschlossen wurden.

Strittig war lange Zeit, ob eine Verkürzung der Gewährleistungsfrist auf Grund des Nichtabschlusses eines Wartungsvertrages stattfinden konnte, wenn die Parteien im VOB/B Werkvertrag eine vom § 13 der VOB/B abweichenden Regelung gefunden hatten. Inzwischen ist es nahezu die Regel, dass die VOB/B-Verjährungsfrist für Mangelansprüche bei Bauwerksarbeiten abgeändert und hier gem. BGB eine 5-Jahres-Frist vereinbart wird. Die Frage bestand also dahingehend, ob in einem VOB/B-Werkvertrag die Bezugnahme auf die BGB-Gewährleistungsfrist die gesamte Regelung der VOB zu den Mängelansprüchen und damit auch die Verkürzung der Gewährleistungsfrist bei Nichtabschluss eines Wartungsvertrages aushebelt. Das ist nicht so. Die Reduzierung der Gewährleistungsfrist bei Nichtabschluss eines Wartungsvertrages gilt auf der Grundlage von VOB/B-Werkverträgen zu gewerblichen Auftraggebern auch dann, wenn im Vertrag eine andere Verjährungsfrist vereinbart ist. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat sich mit der Frage beschäftigt, ob die Kündigung eines Wartungsvertrages durch den Auftraggeber zur Verkürzung der Gewährleistungsfristen führt. Hier hatten die Parteien die Verlängerung der Gewährleistung vom dem Abschluss eines Wartungsvertrages abhängig gemacht. Ein solcher wurde dann auch tatsächlich vereinbart. Der Wartungsvertrag wurde jedoch vorzeitig beendet. Im Wege der Vertragsauslegung gelangte das Oberlandesgericht Düsseldorf sodann dazu, dass die Gewährleistungsfrist wieder zu verkürzen war (OLG Düsseldorf, 08.05.2003 – 5 U 13/01).

Die Verkürzung der Gewährleistungsfrist auf Grund des Nichtabschlusses eines Wartungsvertrages bezieht sich aber nur auf die Teile von maschinellen und elektrotechnischen Anlagen, bei denen die Wartung überhaupt einen Einfluss auf die Funktionsfähigkeit der Anlage hat. Mit anderen Worten: ein fehlender Wartungsvertrag für eine Heizungsanlage wird nicht dazu führen, dass z.B. Mängel wegen Beschichtungsfehlern an Heizkörpern unter den Tisch fallen. Die Verkürzung der Gewährleistungsfrist bezieht sich nur auf wartungsbedürftige Anlagenteile.

Elemente der Vertragsklarheit in Wartungsverträgen

Für die Vertragsklarheit bedeutsam ist weiterhin die präzise Benennung des Wartungsgegenstandes und ggf. auch des Aufstellortes. Die Details des geschuldeten Tätigkeitsumfanges könnten dann in einer Checkliste aufgelistet sein, die auch später den Vorteil einer klaren Handlungsanleitung für den Wartungsmonteur bietet. Die SHK-Verbandsorganisation hält hier für ihre Mitglieder entsprechende Muster und Anleitungen vor, die in der Regel über die Internetseiten der Verbände bzw. über das Portal https://www.wasserwaermeluft.de/ abgerufen werden können. In dem Wartungsvertrag sollten die Wartungsintervalle und ggf. auch Ausführungszeiträume benannt werden, damit Kunden und Unternehmer sich langfristig auf die Arbeiten einstellen können. Viele Kunden müssen erst davon überzeugt werden, dass eine Wartung auch Sinn macht, wenn sie turnusmäßig nicht unmittelbar vor der Heizungsperiode stattfindet. Es geht ja bekanntlich bei einer Wartung nicht um das saisonbedingte Fitmachen einer Anlage, sondern um die Erhaltung der kontinuierlichen Betriebsbereitschaft und Sicherheit. Neben der Preisvereinbarung sollte ein Wartungsvertrag unmissverständlich darüber Auskunft geben, ob – und wenn überhaupt, welche Art – Ersatzteile im Wartungspreis enthalten sind. Kosten für Verschleißteile, Reparaturen oder Schäden gehören grundsätzlich nicht in einen Wartungsvertrag. Schließlich sind in einem Wartungsvertrag die Laufzeit und ggf. die Kündigungsmöglichkeiten zu regeln.

Die unmissverständliche Beschreibung des Leistungsumfanges der Wartungen in Checklisten, die zum Vertragsgegenstand gemacht werden, führt zur Streit- und Risikovermeidung. Dies gilt umso mehr, als mit DIN-Vorschriften, VDI-Regelungen, Herstellerhinweisen eben keine Rechtsnormen sondern nur Empfehlungen vorliegen. Die hygienischen Anforderungen an Wartung, Inspektion und Reinigung z.B. von Lüftungsanlagen sind zwar in einer VDI-Richtlinie enthalten, aber – wie der Name schon sagt, es ist eine Richtlinie und damit nur eine unverbindliche Empfehlung.

Gewährleistungsfristen für Wartungsarbeiten

Das BGB sieht in § 634 für Wartungsarbeiten vor, dass Mängelansprüche in zwei Jahren verjähren. Die Haftungszeit für derartige Arbeiten hat sich im Vergleich zur Lage vor der Schuldrechtsmodernisierung verdoppelt. Zwei Jahre Gewährleistung sind damit relativ lang, nichtsdestoweniger das neue gesetzliche Leitbild. Dem Verbraucher gegenüber können gesetzliche Fristen, auch die der Gewährleistungsfrist nur unter engen Voraussetzungen verkürzt werden. Die Haftungszeit für „kleine“ Werkverträge und demzufolge auch für Wartungsarbeiten, lässt sich nur durch klare vertragliche Absprache oder das wirksame Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf ein Jahr verkürzen. Eine solche Passage könnte schlicht lauten: „Die Frist für die Verjährung von Mangelansprüchen aus diesem Wartungsvertrag beträgt ein Jahr.“

Falls diese Regelung nicht im Wartungsvertrag selbst enthalten ist, sondern in AGB erscheint, ist zu beachten, dass der Vertragspartner vor Abschluss des Vertrages die AGB zur Kenntnis nehmen konnte und mit ihrer Einbeziehung in den Vertrag einverstanden sein muss. Die Gewährleistungsverkürzung für Mängelrechte aus dem Wartungsvertrag auf ein Jahr macht Sinn, weil diese Frist mit dem jährlichen Wartungszyklus korrespondiert.

Fazit

Das Thema Wartungsverträge ist vielgestaltig. Je nachdem, wer Vertragspartner des SHK-Unternehmers ist, ist die Gestaltung der Rechtsbeziehungen zur Wartung haustechnischer Anlagen differenziert vorzunehmen. Der Abschluss von Wartungsverträgen mit öffentlichen und gewerblichen Auftraggebern wird als Folge von VOB/B-Werkverträgen begünstigt. Die Ablehnung eines Wartungsvertragsangebotes würde in diesen Fällen zur Reduzierung der Gewährleistungsfrist aus dem Ursprungswerkvertrag führen. Bei Verbraucherverträgen kommt diese Folgewirkung nicht zum Tragen. Der Wartungsvertrag selbst ist dann ein „kleiner“ Werkvertrag, dessen gesetzliche Gewährleistungsfrist für die ordnungsgemäße Ausführung der Wartungsarbeiten auf ein Jahr durch vertragliche Abreden verkürzt werden könnte. Wird ein Wartungsangebot abgelehnt, sollte der SHK-Unternehmer dies sorgfältig dokumentieren.

Acht-Punkte-Plan für die ­Abfassung von Wartungsverträgen

genaue Bezeichnung der Vertragspartner

Bezeichnung des Wartungsgegenstandes

für Wartungsumfang Checkliste ­erstellen

Wartungsintervalle festlegen (Terminfrage klären – außerhalb der Heizungsperiode)

Preisvereinbarung

Kosten für Verschleißteile, Reparaturen oder Schäden ausschließen

Laufzeit des Vertrages festlegen (Verlängerungsklausel, Lohngleitklausel)

Kündigungsmöglichkeiten (z.B. Wohnungs- oder Eigentumswechsel)

Auszuführende Arbeiten bei einer Heizungswartung

Sichtprüfung der gesamten Heizungsanlage

Inaugenscheinnahme des Heizraumes, der Brennstofflagerstätten, der Be- und ­Entlüftungen

Inspektion der Kesselanlage, feuerungs-, rauchgas- und wasserseitig und/oder, wenn vorhanden, der Wärmetauscheranlage, der Vor- und Rücklaufverteiler, der Pumpen sowie der Rohrleitungsanbindungen auf sichtbare Verunreinigungen, Beschädigungen und Undichtheiten Betätigung der vorhandenen Armaturen

Prüfung der Sicherheitseinrichtungen am Wärmeerzeuger oder Wärmetauscher

Inspektion des Wärmetauschers für Warmwasserbereiter

Sichtprüfung des Rohrleitungsverteilersystems

Inspektion der Heizkörper, Ventile und verbindenden Rohrleitungen

Inspektion der Mischeranlage

Inspektion der Membranausdehnungsgefäße

Inspektion evtl. vorhandener Regelanlagen

Information des Anlagenbetreibers über den Zustand der Anlage

Nachfüllen der Heizungsanlage und Heizprobe der Anlage

Sonstige Vereinbarungen

Noch Fragen?

Das Autorenteam dieser ständigen SBZ-Kolumne Dr. jur. Hans-Michael Dimanski, Falk Kalkbrenner und Veit Schermaul (v. l.) sind Rechtsanwälte der in Magdeburg ansässigen Anwaltskanzlei Dr. Dimanski & Partner. Der Kanzleischwerpunkt liegt in der Betreuung von SHK-Firmen.

Dr. Dimanski & Partner, Rechtsanwälte, 39104 Magdeburg, Telefon (03 91) 53 55 96-16, Telefax: (03 91) 53 55 9613; E-Mail: recht@sbz-online.de

Folgende Musterschreiben gibt es zum Downloaden unter https://www.sbz-online.de/tags/extras-zum-heft zum Heft

Angebot Wartungsvertrag infolge eines VOB/B-Anlagenerrichtungsvertrages (öffentliche Hand oder gewerbliche Auftraggeber)

Angebot Wartungsvertrag (Verbraucher)

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