Der Handwerkerschreck

Das Bauen im Bestand ist weit verstreut geregelt. Im Bestand zu planen und zu bauen gebietet die Beachtung der zum Teil erheblichen rechtlichen Abweichungen und Besonderheiten gegenüber Neubauvorhaben. Dies wird sowohl durch das öffentliche Baurecht (Bauplanungs- und Bauordnungsrecht) als auch durch das private Baurecht reflektiert. Mit dem privaten Baurecht werden die rechtlichen Verhältnisse zwischen den am Bau beteiligten Partnern geregelt. Die Rechtsbeziehungen erfassen damit die Rechte- und Pflichtenkreise des Bauherrn, der ausführenden Baufirmen vom General- über den Subunternehmer bis hin zu weiteren Dritten, Planern, Fachplanern und Architekten, etwaigen Sachverständigen. Das private Baurecht beinhaltet das Werkvertragsrecht nach BGB und die Ausführung von Bauleistungen nach VOB, Haftungsfragen, Vertragstypen und Vertragsformen, den Umgang mit Vertragsstörungen, Mängelansprüche, Abrechnungs- und Zahlungsfragen. Entsprechend der Untergliederung der VOB in verschiedene Teile sind hiermit dann auch die Form der Ausschreibung und Vergabe von Bauaufträgen, die Umsetzung von Bauvorhaben und die zu beachtenden technischen Bestimmungen bei der Errichtung von Bauten und Anlagen erfasst.

Was bedeutet Regelwerke?

Der Begriff „Regelwerke“ hat keine feststehende Definition. Unter Wikipedia ist im Internet zu dem Wortstamm „Regel“ folgendes nachzulesen: Das Wort Regel hat drei Gruppen von Bedeutungen:

• eine Richtlinie, Norm oder Vorschrift (freiwillig oder verpflichtend),
• eine geistes- oder naturwissenschaftliche Gesetzmäßigkeit,
• das gewöhnlich Eintretende – im Sinne von voraussehbar, periodisch, regelmäßig.

Mit der Umsetzung einheitlicher technischer Regeln wird das Ziel eines wirksamen und ökonomischen Schutzes von Personen und Sachgütern sowie der Umwelt verfolgt. Es liegt in der Natur der technischen Entwicklung, dass Regelwerke, die Technik betreffen, stetig überarbeitet, aktualisiert und weiterentwickelt werden. Die Vorgaben für Planung und Bau von haustechnischen Anlagen sowie für den Betrieb, die Überwachung, die Wartung oder die Instandsetzungen sind deshalb so wichtig, weil sie den Maßstab für die Regelgerechtheit und damit Mangelfreiheit einer Leistung darstellen.

Die europäischen Normenwerke, die CEN-Normen, sind zunehmend auch Quelle für deutsche Regelwerke und technische Normen, wobei auch der umgekehrte Prozess zu beobachten ist, dass deutsche Normen in das europäische Normwerk überführt werden. Im Ergebnis greifen Gesetzgeber sowie Genehmigungs- und Überwachungsbehörden bei der Definition von Standards und Beurteilung von Sachverhältnissen auf solche Regelwerke zurück.

Die Arbeit an den Regelwerken ist demnach ein vielgliedriger und verschiedene nationale und europäische Ebenen umfassender Prozess. Regelwerke haben ihre Wurzel in der organisierten Eigenverantwortung von Fachkräften aus Bereichen der Wissenschaft, der Industrie, des Handwerks oder von Planern und Architekten. Regeln und Normen sind demnach das Ergebnis eines Abstimmungsprozesses verschiedener Marktteilnehmer bzw. Partner. In dieses Ergebnis fließen unterschiedliche fachliche Standpunkte, Sichtweisen oder Erkenntnisse aus unterschiedlichen Gebieten ein. Die Normgebung verabschiedet sich mehr und mehr von detaillierten statischen Vorgaben und orientiert sich in Richtung ergebnisorientierter Rahmenvorgaben zur Sicherung einer Funktion. Juristisch vergrößern sich damit Haftungsrisiken der am Bau Beteiligten, weil ihre Verantwortung ziel- bzw. prozessorientiert bewertet wird und nicht an der Einhaltung abstrakter Vorgaben endet. Ziel einer solchen Entwicklung ist offensichtlich die Förderung der Dynamik in der technischen Entwicklung und der Abbau von Behinderungen durch langsame Normgebungsprozesse und Hemmnisse veralteter Regelwerke.

Regelwerke können sowohl öffentlich-rechtliche als auch privatrechtliche Bestandteile haben. Es ist logisch, dass sich mit Entwicklung der Technik auch die Regeln und Vorschriften für Einbau und Verwendung ändern. Schnittstellen zwischen Alt und Neu werden unterschiedlich bewertet und definiert. Technische Regelwerke können deshalb nicht vollständig sein und bleiben. Laufende Änderungen in den Regelwerken müssen die Baubeteiligten einplanen und sich darauf einstellen. Wenn sich die anerkannten Regeln der Technik als Beurteilungsmaßstab für eine mangelfreie Bauleistung aber so schnell ändern können, wie sieht es dann mit dem Bestandsschutz aus? Rechtsunsicherheit in diesem Bereich gehört damit quasi zum Berufsrisiko aller, die mit baulichen Maßnahmen befasst sind.

Zweckbestimmung der ­Regelwerke

Technische Regeln enthalten Handlungsempfehlungen, Anleitungen oder Vorgaben zur Erreichung bzw. Einhaltung von Schutzzielen. Sie dienen im Wesentlichen der technischen Sicherheit von Leben, Gesundheit und Sachgütern, dem Schutz der Umwelt, der Sicherung der Vergleichbarkeit und der Kompatibilität sowie der Sicherung der Qualität von Werkleistungen, Produkten und Dienstleistungen. Schutzziele können in Gesetzen, Verordnungen oder anderen Richtlinien enthalten sein. Grundsätzlich sind technische Regeln keine Rechtsnormen, sondern das Mittel, um rechtliche Ziele zu verwirklichen. Enthalten sind technische Regeln beispielsweise in DIN-Normen, VDE-Bestimmungen, VDI-Richtlinien, Technischen Regeln zur Gasinstallation (TRGI) oder Technischen Regeln zur Wasserinstallation (TRWI), Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS), Regeln zum Arbeitsschutz auf Baustellen (RAB) oder Regeln der Deutschen Vereinigung des Gas- und Wasserfaches (DVGW-Regeln), den Arbeitsstättenrichtlinien (ASR) oder Regelwerken des ZVSHK (z.B. TROL). Immer wieder werden die Anforderungen an Werkleistungen, Produkte, Verfahren oder Stoffe zum Erreichen der Ziele aber nur noch durch grundlegende Formulierungen wie „allgemein anerkannte Regeln der Technik“, „Stand der Technik“ oder „Stand von Wissenschaft und Technik“ umschrieben. Juristisch abschließend definiert sind diese Begriffe nicht. Mit ihrem Charakter, „unbestimmte Rechtsbegriffe“ zu sein, will der Gesetzgeber offensichtlich der Dynamik in der technischen Entwicklung Rechnung tragen.

Allgemein anerkannte Regeln der Technik

Unter allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.) versteht man die technischen Regeln für den Entwurf und die Ausführung von Gebäuden und anderen baulichen Anlagen, die auf wissenschaftlichen Grundlagen oder auf fachlichen Erkenntnissen beruhen, die in der Fachwelt durchweg bekannt sind und sich in der Praxis bewährt und allgemein durchgesetzt haben. Dieses Gedankengut gelangt über Arbeitskreise oder Fachausschüsse, Sachverständigengremien und Regelausschüsse und über Normsetzungsprozesse in die vielfältigen technischen Regelwerke und erhält schließlich auch Eingang in Rechts- und Verwaltungsvorschriften und in die Rechtsprechung. Anerkannte Regeln der Technik haben maßgebliche Bedeutung für die Bestimmung von Sorgfaltspflichten (BGH Urteil vom 03.11.2004, Az.: 8 ZR 344/03). In der baurechtlichen Kommentierung und der Rechtsprechung wird eine allgemein anerkannte Regel der Technik demnach dann angenommen werden, wenn sie

• in der Wissenschaft als theoretisch richtig anerkannt,
• bei den einschlägigen Fachkreisen durchweg bekannt ist und
• sich aufgrund dauernder praktischer Erfahrungen als technisch geeignet restlos durchgesetzt hat.

Von den „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ sind die Begriffe „Stand der Technik“ und „Stand von Wissenschaft und Technik“ zu unterscheiden.

Stand der Technik

Der Stand der Technik reflektiert die Spitzenergebnisse der technischen Entwicklung. Hiermit wird die Gesamtheit der gewonnenen Erkenntnisse, dessen, was technisch machbar, wissenschaftlich beherrschbar und erforscht ist, erfasst. Wesentlich zum Verständnis und zur Einordnung dieses Begriffs ist, dass die betreffenden Verfahren, Installationen, Einrichtungen oder Bau- oder Betriebsweisen im Unterschied zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik eben noch nicht notwendigerweise allgemein bekannt und anerkannt sein müssen. Der Stand der Technik muss sich also nicht notwendigerweise auch in der Praxis schon durchgesetzt haben. Es fehlt hier die praktisch durchgängige Bewährung. Vorausgesetzt wird aber die Eignung. Es genügt, wenn vergleichbare Verfahren, Einrichtungen und Abläufe bereits mit Erfolg in einem Betrieb erprobt worden sind. Der Stand der Technik ist nicht von der herrschenden Auffassung der verkehrsbetroffenen Fachkreise abhängig. Er umschreibt das, was im technischen Fortschritt für geeignet, notwendig oder angemessen gehalten wird.

Stand von Wissenschaft und Technik

Unter „Stand von Wissenschaft und Technik“ wird der technische Entwicklungsstand verstanden, bei dem Produkte, Installationen, Bau- und Betriebsweisen, Verfahren und Einrichtungen wissenschaftlich begründet sind und sich in Versuchs- und Pilotanlagen als technisch durchführbar erwiesen haben. Die praktisch breite Umsetzung steht hingegen noch aus. Auch die Eignung im allgemeinen Einsatz muss sich noch nicht herausgestellt haben.

Aus der Gliederung der vorgenannten drei unbestimmten Rechtsbegriffe ergibt sich eine Wertigkeit bzw. differenzierte Bedeutung für die Planungs- und Installationspraxis. Einzuhaltender Maßstab und immer wiederkehrender Begriff sind die „allgemein anerkannten Regeln der Technik“. Bezogen auf den Inhalt wird die Frage immer wieder neu zu entscheiden sein. Es ist ein Irrweg, wenn man diese Regeln mit den DIN-Normen gleichsetzen will. Die Einhaltung von DIN-Normen spricht per se noch nicht dafür, dass auch die anerkannten Regeln der Technik eingehalten sind. Umgekehrt wird es als deutliches Zeichen der Nichteinhaltung der anerkannten Regeln der Technik gewertet, wenn DIN-Vorschriften nicht eingehalten wurden. DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern lediglich private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter.

Rechtsstellung der DIN-Normen

Der Begriff „Norm“ wird inflationär gebraucht. Das führt zu Missverständnissen und rechtlichen Einordnungsschwierigkeiten. Es ist nämlich schon ein Bedeutungs- und Rangunterschied, ob eine Norm das Ergebnis eines internationalen, europäischen oder nationalen, gesetzlich geregelten Normgebungsverfahrens ist oder das Resultat anderer halbstaatlicher oder privatrechtlicher Einrich­ tungen und Organisationen. Herausragend sind hier die DIN-Vorschriften des Deutschen Instituts für Normung e.V. Daneben wird in Deutschland und in Europa der weitaus größte Teil der Regelwerke von privatrechtlich organisierten Verbänden und Gremien produziert. Für den Baubereich gibt es über 2000 derartige Vorschriften. Zu den wohl bekanntesten Herausgebern in Deutschland gehören hierzu im industriellen Bereich der VDE – Verband der Elektrotechnik, Elektronik und Informationstechnik e.V. (VDE-Bestimmungen), der VDI – Verein Deutscher Ingenieure e.V. (VDI-Richtlinien), der DVGW – Deutsche Vereinigung des Gas- und Wasserfaches e.V. (DVGW-Regeln). Im Handwerksbereich sind es insbesondere die Zentralverbände, die technische Regelwerke für die ordnungsgemäße Verarbeitung herausgeben, in der Gebäude- und Energietechnik ist dies der Zentralverband Sanitär, Heizung, Klima.

DIN-Normen sind keine Rechtsnormen. Sie sind als technische Regeln bzw. Regelwerke eines privaten Herausgebers zu betrachten, die ausschließlich Empfehlungscharakter haben. Da sie keine Rechtsnomen in Form von Gesetzen oder Verordnungen sind, müssen sie auch nicht zwangsläufig angewendet werden. Die rechtliche Unverbindlichkeit der DIN-Normen ist inzwischen mehrfach auch von Gerichten in der Rechtsprechung bestätigt worden. Bereits mit Urteil vom 14.05.1998 hat der BGH zum Schallschutz entschieden, dass es vorrangig auf die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik ankommt und diese keineswegs ohne weiteres mit DIN-Normen identisch gesetzt werden dürfen. DIN-Normen werden erst verbindlich, wenn in Gesetzen oder Verordnungen auf sie verwiesen wird und sie damit Rechtsnormstatus erlangen (BGH-Urteil, Aktenzeichen: VII ZR 184/97). DIN-Normen werden aber auch dann verbindlich, wenn sie von den Vertragsparteien im Bauvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Das kann z.B. durch die Einbeziehung der VOB/B in das Vertragsverhältnis erfolgen. Die VOB/B tragen den Rechtscharakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, für deren ordnungsgemäße Einbeziehung in der Rechtsprechung hohe Hürden aufgestellt sind.

Gegenüber Verbrauchern können die VOB/B in Bauverträge seit 2009 nicht mehr einbezogen werden, gegenüber gewerblichen Auftraggebern allerdings schon. Sind in einen Werkvertrag die VOB/B einbezogen, hat man automatisch auch den VOB Teil C mit vereinbart. Dieser Teil enthält DIN-Normen. In einem Streitfall wird immer geprüft, welche vertraglichen Festlegungen bzw. gesetzlichen Regelungen dem Vertrag zugrunde liegen. Letztlich werden Sachverständige entscheiden, welche technischen Regeln für das geschuldete Werk bzw. für die geschuldete Leistung heranzuziehen sind. Jede Verletzung von DIN-Vorschriften bedeutet zunächst eine mangelhafte Bauleistung. Allerdings bewahrt die statische Einhaltung von DIN-Vorschriften nicht zwangsläufig vor ­einer Haftung, wenn sich beispielsweise die anerkannten Regeln der Technik von den DIN-Normen fortentwickelt haben. Beurteilungsgrundlage für eine mangelfreie Bauleistung sind demnach immer die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Ob DIN-Normen dazu gehören oder andere technische Regeln die allgemein anerkannten Regeln der Technik darstellen, muss dabei immer von Fall zu Fall beurteilt werden. Blindes Vertrauen auf DIN-Normen kann also in eine Sackgasse führen. Der Empfehlungscharakter von DIN-Normen wird damit aber nicht aufgehoben. Die Genese der Energieeinsparverordnung, einer Vorschrift mit rechtlich zwingender und staatlich sanktionierter Verbindlichkeit zeigt aber, wie deutsche DIN-Normen und europäische Normenwerke zu verbindlichen Rechtsnormen führen können.

Was vertraglich geschuldet ist, entscheidet sich im Zweifelsfall zunächst danach, was im Vertrag vereinbart ist. Deshalb kommt dem Leistungsverzeichnis als Grundlage eine besondere Bedeutung zu. Je detaillierter das Leistungsverzeichnis ist, desto kleiner wird das Streitrisiko hinsichtlich des geschuldeten Vertragsumfangs. Aber auch ein detailliert ausformuliertes Vertragswerk kann unterschiedliche Auslegungen von Einzelheiten zur Bauausführung nicht ausschließen. Insbesondere dann, wenn sich seit dem Vertragsabschluss die anerkannten Regeln der Technik weiterentwickelt haben und der Prozess der DIN-Normung in der Geschwindigkeit nachhängt, kommt die Frage auf, was gilt. Der Beurteilungszeitpunkt für die Mangelfreiheit einer Werkleistung ist grundsätzlich die Abnahme, also was zu diesem Zeitpunkt als anerkannte Regel der Technik anzusehen ist.

Abweichungen von Regelwerken

Vor dem Hintergrund des Rechtsgrundsatzes der Privatautonomie können die Parteien die Maßgeblichkeit der anerkannten Regeln der Technik auch abbedingen. Das hat das OLG Hamm entschieden (Urteil vom 04.05.1995, Aktenzeichen: 17 U 25/94). Die Abweichungen können nach oben und nach unten vorgenommen werden. Allerdings setzt das eine klare, unmissverständliche vertragliche Abrede der Parteien voraus. Bekannt sind die Schallschutzfälle, in denen höhere Anforderungen an den geschuldeten Werkerfolg gestellt wurden, als sie die anerkannten Regeln der Technik beinhalten. Eine Unterschreitung der anerkannten Regeln der Technik ist nur dann zulässig, wenn der Auftragnehmer den Auftraggeber bei Vertragsschluss – oder bei späteren Änderungsanordnungen unverzüglich, unbedingt aber vor Leistungsausführung, auf den Umstand der Abweichung ausdrücklich und unmissverständlich hinweist. Da jede Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik nach unten potenziell auch problematisch sein kann, trägt der Auftragnehmer eine hohe Verantwortung hinsichtlich der Beurteilung der Konsequenzen der verlangten Abweichung und in Bezug auf seine Informations- und Hinweispflicht. Für die Wahrnahme der Hinweispflicht ist der Auftragnehmer in vollem Umfang darlegungs- und beweispflichtig. Schriftlichkeit ist hierbei deshalb dringend angeraten. Jedes beiläufige Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik zum Nachteil des Bestellers nach unten ohne die nachweisliche Aufklärung mündet in ein erhebliches Haftungsrisiko für den Unternehmer.

Sachmängelfreies Bauen im ­Bestand

Regelwerke und deren dynamische Entwicklung tangieren neben den Neubauvorhaben insbesondere das Bauen im Bestand. Letzteres wird an Bedeutung zunehmen. Damit einher gehen aber auch die Unsicherheiten in Bezug auf die Frage des Verhältnisses zwischen Bauen im Bestand und eines etwaigen Bestandsschutzes und ob das Bauen im Bestand zu anderen Regeln hinsichtlich der Sachmängelhaftung führt. Das Werkvertragsrecht macht hinsichtlich der Gewährleistung keinen Unterschied zwischen Verträgen zu Bestandsbauten und Neubauten. Die Regelungsquellen sind lediglich hinsichtlich der Vertragsart (VOB/B-Vertrag oder BGB-Vertrag) formell unterschiedlich, inhaltlich aber nahezu identisch ausformuliert.

Inhalt der Sachmängelfreiheit

Im BGB bestimmt der § 633 Abs. 2, was unter geschuldeter Sachmängelfreiheit zu verstehen ist. Ein Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit aufweist, und falls die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, wenn es sich für die nach Vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und so beschaffen ist, wie es bei Werken gleicher Art üblich ist und wie es der Besteller nach Art des Werkes erwarten kann.

In der VOB/B ist hinsichtlich der Sachmängelfreiheit der § 4 Nr. 2 Abs. 1 VOB/B einschlägig, der vorgibt, dass der Auftragnehmer seine Leistung unter eigener Verantwortung nach dem Vertrag auszuführen hat und dabei die anerkannten Regeln der Technik und die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen zu beachten sind. Bei allen Eingriffen in die Gebäudesubstanz werden die Leistungen der ausführenden Unternehmer also nach den Gewährleistungsvorschriften zur Sachmängelfreiheit zu beurteilen sein. Ferner ist in der VOB/B in § 13 Nr. 1 auch noch eine Aussage zum Beurteilungszeitpunkt der Sachmängelfreiheit festgeschrieben. Danach muss der Auftragnehmer seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln herstellen. Die Leistung ist zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, so die VOB/B, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik ist bei der Altbausanierung keine einfache Materie. Gefährlich sind in diesem Zusammenhang Versprechungen zur Qualität der Sanierung. Wird eine „weitgehende“ und „umfassende“ Sanierung versprochen, darf das dahingehend verstanden werden, dass zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt werden, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten, so der BGH im Jahre 2004 (Urteil vom 16.12.2004, Aktenzeichen: VII ZR 257/03). Auch beim Bauen im Bestand muss der Unternehmer die zur Zeit der Abnahme anerkannten Regeln der Technik einhalten, u.U. aber nur im Rahmen des technisch Möglichen. Im Zweifel sollte auch hier der ausdrückliche, klare und unmissverständliche schriftliche Hinweis des Unternehmers erfolgen, was das technisch Mögliche angeht, um eindeutige Rechtsverhältnisse zu schaffen. Je umfangreicher Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, desto eher gerät ein Auftragnehmer auch für etwaig nicht sanierte Teile in eine Haftung, wenn der Leistungsbereich nicht zweifelsfrei eingeschränkt worden ist.

Bestandsschutz

Ist eine bauliche Anlage einmal rechtskonform errichtet, hat sie auch dann Bestandsschutz, wenn sich im Nachhinein das öffentliche Recht ändert. Der Bestandsschutz erstreckt sich auf die Erhaltung, die Nutzung, wenn das Gebäude zum Zeitpunkt seiner Errichtung oder später dem materiellen Recht entsprochen hat und die vorhandene Bebauung weiter funktionsgerecht nutzbar und damit als solche noch schutzwürdig ist. Der Bestandsschutz erfasst dabei nur das Bauwerk in seiner jetzigen Form, nicht aber die qualitativ und quantitativ wesentlichen Änderungen. Wenn eine bauliche Anlage nicht mehr der ursprünglich zugedachten bzw. genehmigten Funktion bzw. Nutzung entspricht oder diesbezüglich geändert wird, geht der Bestandsschutz verloren.

Bei Sanierungsmaßnahmen ergeben sich häufig Konfliktfragen zum Bestandsschutz. Der Bestandsschutz – zunächst als Eigentumsschutz verstanden – hat eine Rechtsquelle im Grundgesetz (Art. 14). Der grundrechtliche Eigentumsschutz legt die Entscheidungsfreiheit, was wann mit dem Eigentum geschieht und wie mit ihm zu verfahren ist, in die Hand des Eigentümers. Uneingeschränkt gilt das aber nicht. Der Schutz des Eigentums hat einen Rahmen. Diesen Rahmen setzt der Staat mit baurechtlichen Vorschriften, die z.B. regeln, wo und wie gebaut werden darf. Der grundgesetzliche Eigentumsschutz wird durch die weiterführende Gesetzgebung beeinflusst.

Rechtsvorschriften entwickeln sich weiter, Neuregelungen werden verabschiedet, Landesbauordnungen werden geändert, ursprüngliche Vorschriften werden aufgehoben. Das kann aber nicht dazu führen, dass Eigentümer oder die am Bau Beteiligten sich in permanenter Rechtsunsicherheit bewegen. Der Bestand wird öffentlich-rechtlich durch einen feststellenden Verwaltungsakt, nämlich die durch die Behörde erlassene Baugenehmigung, gesichert. Bestandsschutz besteht nur hinsichtlich der Legalität, d.h. die Konformität des errichteten Baus mit den gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen. Bei Unklarheiten, ob Bestandsschutz vorliegt, trägt nicht die Bauaufsichtsbehörde, sondern der Eigentümer, der sich auf den Bestandsschutz beruft, die Beweislast.

Bestandsschutzeinschränkungen

Das Privileg des Bestandsschutzes endet mit einem etwaigen Untergang eines Gebäudes, sei es durch Abriss, aber auch durch so gravierende Änderungen, dass eine Bestimmungsänderung oder ein Identitätsverlust gegenüber der ursprünglich bestandsgeschützten Anlage eintritt. Der Bestandsschutz kann auch in der Weise eingeschränkt werden, indem – gedeckt durch landesrechtliche Bestimmungen – nachträgliche Eingriffe in die Bausubstanz ermöglicht oder gar vorgeschrieben werden. Diese Regelungen sind aus der Sicht ­eines Auftraggebers problematisch, weil sich gerade in der Sanierung bei der Planung oder dem Beginn der Arbeiten nicht immer abschätzen lässt, welche Forderungen von der Behörde – sogar gegen den Willen des Auftraggebers – zu Zusatzleistungen und damit auch Zusatzkosten führen. Deshalb sind eine umsichtige und umfassende Planung von Sanierungen und die weitreichende Information zu Inhalten, Zielen und Möglichkeiten für Unternehmer und Planer unverzichtbar. Verzicht wegen Budgetknappheit kann sich hier schnell ins Gegenteil verkehren.

Der Bestandsschutz gerät aber auch dann ins Wanken, wenn von einem Gebäude oder einer Anlage gefährliche Einflüsse auf das Umfeld ausgehen oder auszugehen drohen. Gefahren für die öffentliche Sicherheit oder für Leib und Leben können bestandsschutzeingrenzend wirken. In diesen Fällen werden die Bauaufsichtsbehörden mit Auflagen Gefahren- oder Mangelbeseitigungen oder bauliche Änderungen verfügen, nachdem die Gefahrenlage nachgewiesen wurde. Aktuell verschärfte öffentlich-rechtliche Anforderungen reichen dabei allerdings allein nicht aus. Um ein baurechtliches Einschreiten mit dem Ziel der Veränderung rechtmäßig bestehender baulicher Anlagen zu begründen, muss es sich schon um eine akute Gefährdungssituation handeln, wie der BGH bereits 1999 in einem Brandschutzfall feststellte. Wegen der bei einem Brand jedoch grundsätzlich gefährdeten Rechtsgüter Leben und Gesundheit muss die Bauaufsichtsbehörde bei einem ausreichend schwerwiegenden Missstand eine Eingriffsmöglichkeit eröffnet bekommen. Das Verlangen nach zusätzlichen Schutzvorkehrungen auch bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden sei dann gerechtfertigt, wenn ein Schadens­eintritt zwar nicht hoch, aber auch nicht ganz unwahrscheinlich ist. Dieser vom BGH aufgestellte Grundsatz dürfte auch für andere technische Bereiche, wie für die Trinkwasserinstallation im Zusammenhang mit drohenden Legionellengefahren, zu beachten sein.

Der Bestandsschutz ist in den Landesbauordnungen regelmäßig als eine der Sicherheit und Gesundheit nachgeordnete Zusicherung ausgestaltet. Im Umkehrschluss ­bedeutet das: Wenn es sicherheits- oder ­gesundheitsrelevante Belange gibt, die Handlungserfordernisse darstellen, wird der Bestandsschutz aufgehoben. Im Zweifelsfall entscheiden das Behörden und in Streitfällen die Verwaltungsgerichte.

Regeländerungen und ­Hinweispflichten

Ändern sich öffentlich-rechtliche Vorschriften, wirkt sich das sofort und unmittelbar auf die Rechte- bzw. Pflichtenlage für abzuschließende und auch für laufende Bauverträge aus. Zunächst ist der Auftraggeber – i.d.R. zusammen mit seinem Planer – für die Einhaltung der Anforderungen des öffentlichen Baurechts im Verhältnis zum Bauunternehmer verantwortlich. Grundsätzlich schützt auch hier Unwissenheit vor Strafe nicht. Öffentliches Recht ist von allen einzuhalten und die Geltung ist nicht an die Kenntnis oder das Verständnis des Adressaten gebunden. Das betrifft eben auch Änderungen der Rechtslage. In vielen Vorschriften ist inzwischen geregelt, dass Eigentümer bzw. Auftraggeber für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Regelungen haften.

Allerdings gerät neben dem Auftraggeber auch der Auftragnehmer in Haftungsrisiken, nicht nur was unmittelbare öffentlich-rechtliche Sanktionen des Staates gegen den ausführenden Auftragnehmer angeht, sondern auch, was die zivilrechtlichen Folgen betrifft, wenn er den unkundigen Bauherrn nicht informiert und über die Folgen geänderter öffentlich-rechtlicher Bestimmungen aufklärt. Wenn sich nämlich im Verlaufe der Baudurchführung die rechtlichen Grundlagen oder anerkannten Regeln der Technik ändern, kommt der Auftragnehmer in den Konflikt, ob er seine Leistung auf der Basis der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Regelungen oder auf der Grundlage der neuen Normenlage erbringen muss. Werkvertraglich ist hier der Zeitpunkt der Abnahme entscheidend, sodass die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Regeln einzuhalten sind. Der Auftragnehmer ist gut beraten, wenn er auf eine diesbezüglich bestehende Konfliktlage den Auftraggeber unverzüglich hinweist. Eine solche ausdrückliche Hinweispflicht für den Auftragnehmer findet sich übrigens auch in den baurechtlichen Bestimmungen der VOB/B, nämlich in § 4 Abs. 3.

Hat der Auftragnehmer Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung (auch wegen der Sicherung gegen Unfallgefahren), gegen die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistungen anderer Unternehmer, so hat er sie dem Auftraggeber unverzüglich – möglichst schon vor Beginn der Arbeiten – schriftlich mitzuteilen; der Auftraggeber bleibt jedoch für seine Angaben, Anordnungen oder Lieferungen verantwortlich.

In dem Maße, wie der Auftraggeber fachunkundig ist oder er auf eine fachliche Beratung eines Planers oder Architekten nicht zurückgreifen kann, wachsen die Hinweisverpflichtungen für das ausführende Unternehmen. Inhaltlich sind die Hinweispflichten immer an den Hauptauftrag gebunden. Als Nebenpflichten sind sie insoweit zu erfüllen, als dies zur Erfüllung des mangelfreien Werkes selbst erforderlich ist.

Grundsätzlich ist der Auftragnehmer nach Abschluss seiner werkvertraglichen Arbeiten nicht verpflichtet – gewissermaßen zur Nachsorge – den Vertragspartner auf Änderungen der technischen Regelungen oder von Rechtsnormen hinzuweisen, es sei denn, dass z.B. langfristige Rahmenverträge diese Pflicht enthalten. Im Zusammenhang mit Regelwerksänderungen bietet sich an, Hinweisschreiben auch außerhalb aktueller Baumaßnahmen an ehemalige oder auch potenzielle Auftraggeber zu richten. Damit kommen Auftragnehmer oder auch Planer und Architekten in weitem Umfang ihren (gegebenenfalls auch nachvertraglich bestehenden) Betreuungspflichten nach und erschließen sich möglicherweise auch neue Aufträge. Nicht nur die Defizite bei der Umsetzung der älteren Fassung der EnEV aus dem Jahre 2002 hinsichtlich der Nichtbeachtung der abgelaufenen Nachdämmverpflichtung, sondern auch die Neuregelungen in der EnEV 2009 oder die im November 2011 erfolgte Novellierung der Trinkwasserverordnung bieten interessante geschäftliche Optionen. Mit Hinweisen auf Verstöße können nicht nur Neuaufträge akquiriert, sondern auch Haftungs­risiken wegen Verletzung etwaiger Auf­ klärungspflichten nahezu gänzlich ausgeschlossen werden.

Nicht selten sollen Sanierungsmaßnahmen im Bestand unter Auslassung der neuen EnEV-Vorgaben durchgeführt werden. Ein solches Unterfangen läuft nicht nur für den Bauherrn, sondern auch für den Auftragnehmer geradewegs in eine Haftung. Vergessen wird nämlich bei derartigen Ansinnen, dass es nicht nur auf die möglicherweise abdingbaren vertragsrechtlichen Ansprüche ankommt, sondern auch auf eben nicht abdingbare Ordnungsrechtstatbestände.

Laut § 26 der EnEV ist der Bauherr grundsätzlich dafür verantwortlich, dass die Anforderungen der EnEV eingehalten werden. Eine andere Person ist aber ebenfalls verantwortlich, wenn die EnEV sie ausdrücklich als Verantwortlichen bezeichnet. Deshalb kommen auch Betreiber (z.B. von Klimaanlagen für ­eine regelmäßige EnEV-gerechte Inspektion) oder beauftragte Fachleute in die Verantwortung. Die neue EnEV überträgt ausdrücklich auch den vom Bauherrn beauftragten Fachleuten die Verantwortung dafür, dass in ihrem Wirkungskreis die EnEV-Vorschriften eingehalten werden, wenn sie vom Bauherrn mit der Errichtung oder Änderung von Gebäuden oder der Anlagentechnik in Gebäuden beauftragt wurden. Das bedeutet, dass selbst bei zivilrechtlichen Haftungsfreistellungsmöglichkeiten im Zuge EnEV-widriger Anordnungen des Auftraggebers ordnungsrechtliche Haftungstatbestände erfüllt wären. Bekanntlich werden die mit Bauarbeiten befassten Fachleute durch die EnEV verpflichtet, dem Eigentümer schriftlich zu bestätigen, dass die von ihnen geänderten Bauteile oder Teile der Anlagentechnik die entsprechenden Anforderungen der EnEV erfüllen. Diese Unternehmererklärung dient der Nachweispflicht gemäß EnEV, die die Fachleute zu erfüllen haben. Der Eigentümer muss seinerseits diese Unternehmererklärung mindestens fünf Jahre lang aufbewahren und sie der zuständigen Landesbehörde vorlegen, wenn diese sie verlangen. Diese Erklärung müssen die Fachleute unverzüglich, nachdem sie die Arbeit beendet haben, dem Eigentümer überreichen oder zusenden. Erfasst sind hier insbesondere auch Arbeiten, die das SHK-Handwerk betreffen, nämlich Einbauten von Heizkesseln oder von sonstigen Wärmeerzeugersystemen, die Installation oder der Austausch von Umwälzpumpen, die Installation oder Änderung von Verteilungseinrichtungen oder Warmwasseranlagen oder die Errichtung oder Erneuerung von Klimaanlagen bzw. sonstigen Anlagen der Raumlufttechnik.

Die EnEV selbst enthält einen Vorgeschmack auf diese Folgen von Verletzungen, indem sie klar und deutlich in § 27 Ordnungstatbestände formuliert. Werden Installationen vorsätzlich oder leichtfertig nicht gemäß den Anforderungen der EnEV 2009 vorgenommen, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die dem Installateur Geldbußen bis zu 50000 Euro einbringen kann.

Fazit

Aufgrund der rasanten technischen Entwicklung unterliegen anerkannte Regeln der Technik einer schnellen Dynamik. Den Auftragnehmer treffen nicht nur Pflichten zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, sondern auch umfassende Aufklärungs- und Hinweispflichten. Das geschuldete Vertragssoll muss immer im Zeitpunkt der Abnahme vertragsgerecht und im Wesentlichen mangelfrei sein und zu diesem Zeitpunkt den anerkannten Regeln der Technik und den behördlichen Bestimmungen entsprechen. Für Bestandsbauten gilt zunächst Schutz hinsichtlich der Legalität, d.h. in Bezug auf die Konformität des errichteten Baus mit den gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen. Der Bestandsschutz ist allerdings rechtlich als eine der Sicherheit und Gesundheit nachgeordneten Zusicherung ausgestaltet. Sicherheits- oder gesundheitsrelevante Handlungserfordernisse schränken den Bestandsschutz ein oder heben ihn gar auf.

Regelwerksänderungen gebieten für laufende Bauverträge nicht nur die sachkundige und umfassende Aufklärungsverpflichtung für den Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber, sondern sie enthalten auch Chancen zur Darstellung der Kompetenz des Auftragnehmers und zum Abschluss von neuen und vielleicht lukrativen Geschäften.

Noch Fragen?

Das Autorenteam dieser SBZ-Kolumne Dr. jur. Hans-Michael Dimanski, Falk Kalkbrenner und Veit Schermaul (v. l.) sind Rechtsanwälte der in Magdeburg ansässigen Anwaltskanzlei Dr. Dimanski & Partner. Der Kanzleischwerpunkt liegt in der Betreuung von SHK-Firmen.

Dr. Dimanski, Kalkbrenner, Schermaul, Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft, 30104 Magdeburg, Telefon (03 91) 53 55 96-16, Telefax: (03 91) 53 55 96-13

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