Gebäudeeigentümer haben ein Recht, auf Solarwärme umzusteigen. Selbst wenn eine Gemeinde ihre Einwohner zum Anschluss an ein Fernwärmenetz verpflichtet hat, gilt dies nicht für einen Hausbesitzer, der eine Solarwärmeanlage installieren lassen will. Er hat Anspruch auf eine Vertragsanpassung, für ihn besteht kein Zwang, Fernwärme zu nutzen. Auch vorgeschriebene Dachfarbe und ähnliche Gestaltungsregelungen entfallen in der Regel für denjenigen, der eine Solaranlage baut.
In den meisten Fällen muss die Errichtung von Solarkollektoren an Dach- und Außenwandflächen entsprechend den Bauordnungen der Länder (LBO) nicht genehmigt werden. Im Detail bestehen allerdings Unterschiede. So gibt es in einigen Ländern z.B. Sonderregelungen für die Aufstellung von Solarkollektoren auf Flachdächern. Kommunen sind grundsätzlich verpflichtet, den Bau einer Solarwärmeanlage zu genehmigen. Wie die jeweilige Rechtslage aussieht, erfahren Eigentümer beim örtlichen Bauamt.
Denkmalschutz und Solarthermie
Ist ein Haus denkmalgeschützt, muss eine Genehmigung für die Solarwärmeanlage eingeholt werden. Dabei wägt die Denkmalschutzbehörde zwischen verschiedenen Aspekten ab, z.B. spielen der Denkmalwert des Gebäudes, die Größe der Anlage und die farbliche Gestaltung der Dachfläche eine Rolle. Die Entscheidungspraxis hängt häufig auch davon ab, wie aufgeschlossen die Beteiligten erneuerbaren Energien gegenüberstehen. Selbst die Gerichte wichten den öffentlichen Belang des Umweltschutzes im Verhältnis zum Denkmalschutz unterschiedlich. Daher ist es für Hauseigentümer empfehlenswert, schon im Genehmigungsverfahren direkten Kontakt zu den Mitarbeitern der Denkmalschutzbehörde aufzunehmen.
Solarwärmenutzung verbessert Energieausweis
Solarwärme kann die Attraktivität eines Gebäudes bei Miet- und Kaufinteressenten erhöhen. Denn wer Kollektoren auf dem Dach hat, kann einen besseren Energieausweis vorlegen. Durch die steigenden Energiepreise für Öl und Gas wird die zweite Miete immer relevanter – Sonnenenergie dagegen ist kostenlos.
Die Errichtung einer Solarwärmeanlage kann auch der Erfüllung einer Rechtspflicht dienen. Solarwärme stellt eine gute Möglichkeit dar, die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) bei Anbau, Umbau, Ausbau oder Modernisierung zu erfüllen. Denn die EnEV privilegiert die Nutzung erneuerbarer Energien, indem sie ihnen den Primärenergiefaktor „Null“ zuweist. Das erleichtert es dem Hausbesitzer, den maximal zulässigen Jahres-Primärenergiebedarf nicht zu überschreiten.
Eigentümer von Gebäuden, die nach dem 1. Januar 2009 errichtet wurden oder werden, müssen einen Teil ihres Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energiequellen decken (§ 3 EEWärmeG). Diese Nutzungspflicht kann durch den Einsatz verschiedener erneuerbarer Technologien erfüllt werden, beispielsweise durch die Installation solarthermischer Anlagen (§ 5 EEWärmeG). Alternativ sind auch Ersatzmaßnahmen wie die Nutzung von Wärme durch KWK-Anlagen oder der Anschluss an ein Wärmenetz zulässig. Verstöße gegen die Nutzungspflicht können mit einem Bußgeld geahndet werden.
Bundesweite Nutzungspflicht für Regenerative bei Neubauten
In welcher Höhe der Wärmebedarf aus erneuerbaren Energien gedeckt werden muss, hängt davon ab, welche Energiequelle eingesetzt wird (Sonne, Erdwärme usw.). Bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen Solarkollektoren mit einer Fläche von mindestens 0,03 m2 Aperturfläche je m2 Nutzfläche installiert werden. Hierbei dürfen nur Solarkollektoren eingesetzt werden, die mit dem europäischen Prüfzeichen „Solar Keymark“ zertifiziert sind. Das Prüfzeichen gilt zugleich als Nachweis der Erfüllung der Nutzungspflicht gegenüber der zuständigen Behörde. Er muss erstmalig innerhalb von drei Monaten ab dem Inbetriebnahmejahr der Heizungsanlage und später auf Verlangen vorgelegt werden und mindestens fünf Jahre ab dem Inbetriebnahmejahr aufbewahrt werden, sofern er nicht bei der Behörde verwahrt wird.
Wenn bei einem Einwohner Baden-Württembergs die Heizanlage ausgetauscht wird, ist er seit dem 1. Januar 2010 gesetzlich verpflichtet, fortan 10 % seines Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien zu decken. Das sieht das Landesgesetz zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie vor (§ 4 Abs. 2 EWärmeGBW). Zwar ist Baden-Württemberg bisher das einzige Bundesland, das von seinem Recht zu einer solchen Regelung Gebrauch macht, doch könnten auch andere Bundesländer diesem Beispiel folgen.
Die Anschaffungskosten können refinanziert werden
Vermieter, die sich für eine Solarwärmeanlage entscheiden, haben die Möglichkeit, die so genannte Modernisierungsumlage zu nutzen, d.h. die jährliche Kaltmiete um maximal 11% der Anschaffungskosten zu erhöhen (§ 559 BGB). So hat der Gebäudeeigentümer nach rund zehn Jahren die Kosten für die Anlage wieder hereingeholt.
Alternativ ist jeder Vermieter berechtigt, die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Denn die Solarwärmeanlage gilt als klare Aufwertung einer Immobilie (§ 558 BGB). Auskunft über die ortsüblichen Mieten geben Mietspiegel.
Wohnungsmarktuntersuchungen haben gezeigt, dass Mieter meist bereit sind, nach einer energetischen Modernisierung höhere Nettomieten zu zahlen, da sie durch eine verbesserte Wohnsituation oder geringere Heizkosten auch direkt profitieren. Der Mieter ist allerdings ohnehin verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen, sofern die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist (§ 54 Abs. 2 BGB).
Steuern sparen durch Solarwärme
Wer in Solarwärme investiert, kann die Anschaffungskosten steuermindernd geltend machen. Private Vermieter, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, können ihre Aufwendungen im Rahmen der persönlichen Einkommensteuererklärung anteilig über einen Zeitraum von zehn Jahren als Werbungskosten absetzen. Zu den Aufwendungen zählen auch die Handwerkerkosten. Ein in der Objektvermietung gewerblich tätiger Vermieter kann seine Aufwendungen für die Errichtung einer Solarwärmeanlage als Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Ob ein Vermieter gewerblich tätig ist oder nicht, kann im Einzelfall strittig sein und sollte mithilfe eines Steuerberaters geklärt werden.
Handelt es sich bei der Installation der Solarwärmeanlage um einen sogenannten Erhaltungsaufwand, werden die gesamten Investitionskosten im Jahr der Anschaffung steuermindernd von den Einkünften abgezogen. Als Erhaltungsaufwand gelten Aufwendungen für die laufende Instandhaltung und die Instandsetzung, die durch die gewöhnliche Nutzung des Gebäudes entstehen.
Die Artikelserie
Die Beiträge von Vera Neuhäuser befassen sich mit Solarthermie für Mehrfamilienhäuser.
Teil 1: Technische Möglichkeiten, Planung und Kostenrechnung für thermische Solaranlagen auf Mietshäusern (in SBZ 7/2010)
Teil 2: Rechtliche Aspekte für Vermieter bei der Nachrüstung von thermischen Solaranlagen und Vermarktungshilfen für das Handwerk
Praxisbeispiele
Altbau, Halle
Kaum von Dachfenstern zu unterscheiden sind die Sonnenkollektoren auf dem Dach dieses Altbaus in Halle. Sie fügen sich durch Indachmontage harmonisch in das Schieferdach ein. Für die Verbindung von innovativer Technik und Denkmalpflege zeichnete die Deutsche Energie-Agentur (Dena) die Eigentümer im Wettbewerb „Mehr Wert – Wärme aus Erneuerbaren Energien“ mit dem 1. Platz des Innovationspreises in der Kategorie Solarthermie aus.
Baujahr 1889
Anzahl der Wohnungen: 5
Wohnfläche: 628 m2
Kollektorfläche: 18 m2
Montage: integriert im Dach
Nachkriegsbau, Dachau
Auch flache Dächer eignen sich für Solarwärme: Die aufgeständerten Kollektoren versorgen die Haushalte dieses Nachkriegsbaus in Dachau mit Warmwasser und unterstützen die Heizung. Außerdem verfügt das Haus über einen modernen Gasbrennwertkessel und eine gute Wärmedämmung. Hierfür vergab die Dena im Wettbewerb „Mehr Wert“ den 1. Platz des Innovationspreises in der Kategorie Kombination aus verschiedenen erneuerbaren Energien.
Baujahr 1950
Anzahl der Wohnungen: 12
Wohnfläche: 686 m2
Kollektorfläche: 40 m2
Montage: aufgeständert
Neubau, Konstanz
Beim Bau dieses Reihenhauses in Konstanz wurde die Solarwärmeanlage von Anfang an eingeplant. Die Realisierung im Passivhaus-Standard reduziert die Heizkosten zusätzlich. So fällt der Primärenergiebedarf deutlich geringer aus, als gesetzlich für Neubauten vorgeschrieben. Geringe Heizkosten erhöhen seine Attraktivität für Mieter. Das Mehrfamilienhaus ist Preisträger im Wettbewerb „Effizienzhaus und gute Architektur“ der Dena.
Baujahr 2003
Anzahl der Wohnungen: 7
Wohnfläche: 992 m2
Kollektorfläche: 39 m2
Montage: aufgeständert
Extras
Unter http://www.sbz-online.de/extras finden Sie die folgenden Unterlagen aus der Kampagne „Solar – so heizt man heute“ zum Herunterladen:
Musterbrief zur Vermieteransprache
Foliensatz für die Vermieterberatung
Infoblatt für Mieter
Leitfaden zur Kommunikation mit Mietern
Musterbrief Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme bei den Mietern
Handwerker können sich auch unter https://www.solarwaerme-info.de/ zur Kampagne anmelden und dort weitere Materialien für ihre Marktbearbeitung finden.
Autor
Vera Neuhäuser ist Beraterin bei der Sunbeam GmbH und betreut die Kommunikation von Unternehmen, Ministerien und Verbänden aus dem Bereich der erneuerbaren Energien, 10115 Berlin, Telefon (0 30) 72 62 964 65, neuhaeuser@sunbeamberlin.de, https://sunbeam-communications.com/
